Veränderungen in der Rechtsprechung des Schweizer Bau- und Mietrechts

Die Art und Weise, wie Bauprojekte geplant und realisiert werden, verändert sich ebenso wie die Bewirtschaftung von Immobilien. Ein wichtiger Treiber dieser Entwicklung ist die digitale Transformation. Doch nicht nur diese hat nachhaltige Auswirkungen auf das Schweizer Bau- und Mietrecht, sondern auch soziale Veränderungen sowie die Politik. Ein Einblick.

Der Weg einer Immobilie von der Architekturskizze bis hin zum fertig errichteten Bauwerk ist lang – und nicht nur ingenieurtechnisch, sondern auch juristisch komplex. So reicht die Palette rechtlicher Erwägungen von den Kriterien zum Erhalt einer Baubewilligung über unzählige Vorgaben während des Bauprozesses bis hin zu Vorschriften betreffend Nutzung und Bewirtschaftung des fertigen Gebäudes. Dieser Text soll einen kleinen Einblick vermitteln in die juristische Seite des Immobilienwesens. Zudem soll er aufzeigen, welchen Einfluss die Entwicklungen und Innovationen in den Planungsbüros und Baustellen, aber auch politische Diskussionen auf die Rechtsprechung haben.

Neue rechtliche Themenkomplexe

Zu Beginn ist wichtig festzuhalten, dass sich das Schweizer Bau- und Mietrecht im Kontext einer wachsenden Bautätigkeit bewegen. Dass in der Schweiz «mehr gebaut wird» und die entsprechenden Investitionen in den vergangenen Jahren stetig angestiegen sind, zeigt etwa der «Bauindex » des Schweizerischen Baumeisterverbandes. Zwar schwächelte gerade das vierte Quartal 2017 im Vorjahresvergleich. Dennoch ist seit dem Jahr 2000 eine kontinuierliche und markante Zunahme zu verzeichnen. Für das laufende Jahr geht man beim Baumeisterverband davon aus, dass der erwartete Anstieg des BIP-Wachstums auf 1.7 Prozent die Baukonjunktur stützen werde und insbesondere der Nachfrage nach kommerziellen Flächen und Wohneigentum zugutekommen wird.

Der Name Lex Koller geht auf den ehemaligen Bundesrat Arnold Koller zurück, der zur Zeit der Erarbeitung des Gesetzentwurfs im Nationalrat sass.

Fragen über Fragen Eine erhöhte Bautätigkeit ist für die Beteiligten positiv, bringt aber – zumindest potenziell – vermehrt juristische Fragestellungen mit sich. Zudem erschliessen aktuelle Entwicklungen wie die digitale Transformation neue rechtliche Themenkomplexe. Diese müssen die Akteure des Immobilienwesens rechtzeitig und proaktiv adressieren. Darunter Themen wie Datenschutz sowie neue rechtliche Verbindlichkeiten und Zuständigkeiten. Der demografische Wandel sowie das Wachstum der Bevölkerung sind zwei weitere wichtige Entwicklungen. Die Forderung, durch verdichtetes Bauen Wohnraum für mehr Menschen zu schaffen und dabei mit möglichst geringen Platzressourcen auszukommen, wirft ebenfalls neue rechtliche Fragen in Sachen Bau- und Mietrecht auf.

Lex Koller

Die ökonomischen und soziodemografischen Aspekte sind aber nicht die einzigen Einflussgrössen – eine weitere entscheidende Rolle spielt die Politik. Im Kontext des sich verändernden Bau- und Immobilienwesens erhalten Gesetzesentwürfe durch politische Debatten neue Aufmerksamkeit und werden ins Licht des öffentlichen Interesses gerückt. Ein aktuelles Beispiel dafür ist die «Lex Koller». Dabei handelt es sich um die informelle Bezeichnung des «Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland». Der Name Lex Koller geht auf den ehemaligen Bundesrat Arnold Koller zurück. Er sass zur Zeit der Erarbeitung des Gesetzentwurfs im Nationalrat. Grundgedanke «seiner» Lex: den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland einzuschränken, um die «Überfremdung des einheimischen Bodens» zu verhindern.

Im vergangenen Jahr hat man das mittlerweile 35 Jahre alte Bundesgesetz rege diskutiert. Da der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller anstrebt. Das sorgt gemäss SRF für rege Debatten. Gerade Interessenverbände aus dem Immobilienbereich stehen der angedachten Verschärfung kritisch gegenüber. Der Hauseigentümerverband (HEV) bspw. befürchtet ein Mehr an Bürokratie, das ausländische Fachkräfte abschrecken könnte. Denn Ausländer, die nicht aus einem EU- oder EFTA-Staat kommen, dürften gemäss HEV neu nicht mehr bewilligungsfrei Wohneigentum für sich selbst erwerben. Sondern sie müssen hierfür eine komplizierte Bewilligung anstrengen – was unsinnig und schikanös sei. Der Vorwurf der unnötigen Bürokratie erklingt auch aus linken und grünen Kreisen. Allerdings begrüssen sie grundsätzlich eine Verschärfung der Lex Koller. Denn manche Experten vertreten den Standpunkt, dass die Lex Koller die Schweiz vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes bewahre, der sich gegenwärtig in anderen Ländern abzeichnet; und so die Gefahr einer Immobilienblase abschwäche.