Hauskauf: Realistische Ziele stecken

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung stehen nach wie vor bei vielen Schweizerinnen und Schweizern zuoberst auf der Wunschliste. In den vergangenen Jahren war die Finanzierung dieses Traumes besonders günstig. Nun kommt aber Bewegung in den Hypothekarzins. Was bedeutet das für den Hauskauf?

Was macht das ideale Eigenheim aus? Vielleicht ist es ein freistehendes Haus in Waldnähe, mit genügend Umschwung für einen Garten oder eine Terrasse. Oder wäre es eher eine helle Stadtwohnung mit grossen Fensterfronten, mitten in einem umtriebigen, urbanen Zentrum? Wie auch immer die präferierte Wohnform aussehen mag, Tatsache ist, dass viele Schweizerinnen und Schweizer mit dem Erwerb von Wohneigentum liebäugeln.

Und in den vergangenen Jahren fiel die Erfüllung solcher Ambitionen vergleichsweise günstig aus. Neun Jahre lang sank der Hypothekarzins kontinuierlich. In diesem Jahr endet die Talfahrt allerdings: Seit anfangs Jahr steigt der Zins für die gefragteste Art Hypothek – die langfristige Festhypothek – merklich an, heisst es beim SRF. «Schuld» daran trägt die amerikanische Wirtschaft: Gemäss Immobilien- Analysten laufe die Konjunktur in den USA relativ gut, dennoch würden auch die Defizite höher ausfallen als ursprünglich erwartet. Dies übe Druck auf die langfristigen Zinsen aus und lasse diese steigen – was auch in der Schweiz zu spüren sei.

Die Berechnung des SRF veranschaulicht dies: So musste letzten Herbst ein Haus-Käufer für eine zehnjährige Festhypothek über eine Million Franken im Schnitt 1,4 Prozent Zins bezahlen. Das sind monatlich rund 1’170 Franken. Inzwischen ist der Zinssatz auf 1,7 Prozent angestiegen (Stand: Feb. 2018). Der Käufer bezahlt nun rund 1’420 Franken monatlich, was rund 20 Prozent mehr ist, als er im Herbst bezahlt hätte.

Panik beim Hauskauf? Nicht nötig

Gemäss Fachleuten sei dies aber noch kein Grund zur Sorge. Zwar erhole sich die amerikanische wie auch die europäische Wirtschaft – dies aber noch nicht in dem Masse, dass ein markanter Zinsanstieg zu erwarten wäre. Zwar würden langjährige Festhypotheken insgesamt teurer, blieben im historischen Kontext betrachtet aber relativ günstig. Trotz dieser beruhigenden Marktaussichten betonen Immobilienfachleute, dass sich Kaufwillige vor dem Erwerb eines Objektes generell genau mit den Marktgegebenheiten auseinandersetzen sollten. Denn wer ein Eigenheim kauft oder baut und entsprechend Bankkredite aufnimmt, muss langfristig denken und mit ebenso langfristigen Kosten rechnen.

Ich will kaufen – wie geht das?

Apropos Bank: Diese erwartet in der Regel, dass Immobilienkäufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selber aufbringen. Die restlichen 80 Prozent werden dann von der Bank in Form eines Hypothekarkredits finanziert. Wie hoch die Gesamtsumme ausfällt, ist sehr unterschiedlich: Der Preis eines Objekts ergibt sich primär durch die beiden Faktoren Baukosten sowie Bodenpreis. Und gerade letzterer variiert je nach Region und Lage des Hauses stark.

Bevor ein Finanzinstitut einen Hypothekarkredit gewährt, prüft es die Einkommenssituation der Antragssteller. Dabei wird darauf geachtet, dass die durch den Kredit entstehende Belastung nicht höher ausfällt als ein Drittel des Bruttoeinkommens der Kreditnehmer. Das Vermögen für den Hauskauf wiederum kann aus verschiedenen Quellen stammen: Nebst Ersparnissen können auch Gelder aus der Pensionskasse, also der zweiten Säule, sowie der dritten Säule eingebracht werden. Seit fünf Jahren gilt hier allerdings die Einschränkung, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln erbracht werden müssen, die nicht aus der Pensionskasse stammen.

Die Zinsentwicklung hängt von der wirtschaftlichen Entwicklung der kommenden Jahre ab und eine solche Prognose ist alles andere als leicht zu stellen.

Hauskauf: Hypothek ist nicht gleich Hypothek

Bei den Hypotheken wird zwischen verschiedenen Modellen unterschieden. Unter den sogenannten «Festhypotheken » werden Darlehen verstanden, die für eine feste Laufzeit abgeschlossen werden. Während dieses Zeitraums besteht in der Regel keine Kündigungsm.glichkeit und der Zinssatz wird fest vereinbart. Experten betonen, dass Festhypotheken den Vorteil haben, dass die Zinsen klar kalkulierbar und Kreditnehmer damit gegen steigende Zinssätze abgesichert sind. Die Kehrseite der Medaille: Diese Kunden profitieren nicht von allfälligen sinkenden Zinssätzen.

Anders sieht das bei den variablen Hypotheken aus: Sie weisen eine unbeschränkte Laufzeit auf und man kann sie zu vereinbarten Fristen kündigen. Der Zinssatz richtet sich nach den aktuellen Entwicklungen am Kapitalmarkt. Dementsprechend profitieren Kunden, wenn die Zinssätze sinken. Steigen diese aber an, ist man automatisch mit erhöhten Zinskosten konfrontiert. Liborhypotheken wiederum weisen flexible Zinssätze bei fester Laufzeit auf und sind somit eine Mischform aus Fest- und variabler Hypothek. Sie werden in den meisten Fällen nur für sehr kurze Laufzeiten abgeschlossen (im Schnitt für sechs Monate). Mit einem «Cap» kann man als Hypothekarnehmer ein Zinsdach festlegen. Für diese Absicherung wird allerdings eine Prämie fällig.

Die Frage, welche Hypothekenform sich für wen am besten eignet, kann man nicht universal beantworten. Die Zinsentwicklung hängt von der wirtschaftlichen Entwicklung der kommenden Jahre ab und eine solche Prognose ist alles andere als leicht zu stellen. Es ist daher ratsam, sich von den Experten des jeweiligen Finanzinstituts beraten zu lassen. Wer eine ungefähre Ahnung erhalten will über die Kosten, die bei einem Hauskauf zu erwarten sind, kann sich an der von Fachleuten oft angeführten «Sechs-Prozent-Regel» orientieren: Sie besagt, dass die Kosten des Eigenheims langfristig jedes Jahr sechs Prozent betragen. Dieser Richtwert ist allerdings nur eine grobe Leitlinie. Wichtig ist es, bei der Budgetplanung nicht nur die Zinskosten zu bedenken, sondern auch Betriebs- und Nebenkosten einzubeziehen.

Wer bietet den besten Preis?

Der Hypothekenmarkt ist attraktiv und das Angebot entsprechend breit. Es lohnt sich daher, die Angebote der Finanzdienstleister zu vergleichen. Das gilt auch für Eigenheimbesitzer, die bereits eine laufende Hypothek haben und diese ablösen möchten. Vergleichsportale wie comparis.ch oder moneyland.ch sind gute Anlaufstellen für alle, die sich vertieft über die verschiedenen Hypotheken informieren wollen. Wem dies zu kompliziert oder aufwendig ist, kann die Hilfe unabhängiger Berater in Betracht ziehen.

Kontakte und diverse nützliche Informationen finden sich unter anderem auf der Rechtsberatungsplattform guider.ch