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20 September 2019

Wenn Wohn-, Arbeits- und Einkaufsflächen zusammenwachsen.

Die Grenze zwischen Arbeitswelt und Privatleben verschwimmt zusehends. Die Treiber dieser Entwicklung sind neue digitale und mobile Technologien. Sie führen dazu, dass in vielen Branchen Angestellte überall arbeiten können. Es verwundert daher nicht, dass Gebäude vermehrt diesem Lebensstil Rechnung tragen und eine Mischnutzung ermöglichen – und bemüht sind, für die Mieter einen Mehrwert zu schaffen. Was also zeichnet den «modernen Arbeitsplatz» konkret aus?

Welche Assoziationen kommen Ihnen in den Sinn, wenn Sie das Wort «Bürokomplex» hören? Wahrscheinlich denken Sie an hohe Glasfassaden, Fahrstühle, Linoleumböden oder Pausenräume mit Wasserspendern. So sehen, überspitzt gesagt, viele Bürokomplexe in der Schweiz aus. Und dagegen ist grundsätzlich auch nichts einzuwenden. Dennoch findet zunehmend ein Umdenken statt, betonen Immobilienexperten verschiedener Regionen. Es lasse sich ein Trend zur Mischnutzung erkennen und vermehrt sei zu beobachten, dass bei grossen Immobilienprojekten Wohn-, Arbeits- und Freizeitraum näher zusammenrücken.

Was darf man genau darunter verstehen? Grundsätzlich geht es darum, dass Gebäudekomplexe multifunktional werden. Sprich eine findet eine Verschmelzung statt aus Büroflächen, Einkaufsmöglichkeiten, Gastrobetrieben und – falls die Infrastruktur dies zulässt – Wohnräumen. Das kann dann bspw. so aussehen, dass die ebenerdigen Stockwerke mit Ladengeschäften, Cafés und Restaurantbetrieben aufwarten, während in den oberen Stockwerken Büroräumlichkeiten und /oder Wohnungen untergebracht sind. Die Vorteile einer solchen multifunktionalen Nutzung liegen gemäss Experten auf der Hand. Durch die Ladengeschäfte und Gastrobetriebe wird das Gebäude nicht nur für die Mitarbeiter der Mieterfirmen attraktiver (z.B. weil sie dadurch mehr Möglichkeiten für die Mittagsverpflegung haben), sondern auch für die Anwohner der anliegenden Wohngebiete. Je nach Lage und Nähe zum Dorf- oder Stadtkern kann ein multifunktionaler Office-Komplex sogar zu einem neuen Hotspot der jeweiligen Ortschaft werden.

Was muss ein solches Gebäude bieten?

Damit eine Mischnutzung Sinn ergibt, sollten laut Experten gewisse Faktoren gegeben sein. Unabhängig davon, ob es sich beim Gebäude um einen Neubau oder um die Umnutzung eines bestehenden Objektes handelt. Ein entscheidender Punkt ist die Anbindung an den Verkehr, sowohl den ÖV als auch den Strassenverkehr. Je besser der Gebäudekomplex erschlossen ist, mit Bussen oder idealerweise in Gehdistanz zum nächsten Bahnhof, desto besser. Pendeln ist nach wie vor eine typisch schweizerische Eigenheit. Je höher der Reisekomfort für die Mieter ausfällt, desto attraktiver wird das Objekt. Gleichzeitig sollten genügend Parkplätze zur Verfügung stehen, damit keine Nutzungskonflikte aufkommen (z.B. wenn die Büroangestellten auf die Parkplätze ausweichen, die für die Kunden der Retailer vorgesehen wären).

Je nach Lage und Nähe zum Dorf- oder Stadtkern kann ein multifunktionaler Office-Komplex sogar zu einem neuen Hotspot der jeweiligen Ortschaft werden.

Ein grosser Vorteil von multifunktionalen Gebäuden liegt in ihrer Flexibilität. Im Idealfall kann ein Mieter seine Räumlichkeiten seinen Bedürfnissen entsprechend anpassen. Nicht selten verfügen Objekte mit Mischnutzung über einen sogenannten «Ankermieter». Meist ist dies ein grösseres Unternehmen, welches einen Grossteil der verfügbaren Fläche für sich in Anspruch nimmt. Und je grösser die zur Verfügung stehende Fläche ausfällt, desto mehr Gestaltungsspielraum besteht. So kann etwa die Raumteilung den eigenen Vorstellungen entsprechend vorgenommen werden oder, falls die Deckenhöhe dies zulässt, ein Zwischengeschoss errichtet werden. Die Flexibilität erhöht sich noch zusätzlich, wenn ein Gebäude Co-Working-Spaces zur Verfügung stellt, die von mehreren Mietern genutzt werden können, z.B. für das Abhalten von Sitzungen und Vorführung von Präsentationen.

Etwas für das «grüne Gewissen»

Die Lage eines Gebäudes sowie die eigentliche Qualität der Räumlichkeiten sind die beiden zentralen Entscheidungskriterien für oder gegen eine Immobilie. Branchenkenner betonen aber, dass immer mehr auch das Nachhaltigkeits-Argument beim Mietentscheid eine Rolle spielt. Hier gehe es um das sogenannte «grüne Gewissen». Produziert ein Gebäude zum Beispiel durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach nachhaltigen Strom oder Heizwärme, wirke sich das positiv aus auf die Identifikation der Mieter mit dem Objekt. Denn Nachhaltigkeit sei heute nicht mehr nur eine Prinzipienfrage, sondern ein Teil des Lebensstils – und Arbeitsstils.

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