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Damit der Immobilienkauf ein kluges Investment bleibt

10.10.2018
von SMA

Wenn das Traumhaus zum Alptraum wird, ist richtiges und schnelles Handeln angesagt. Fokus hat die häufigsten Rechtsfragen rund um das Thema Immobilien und Immobilienkauf unter die Lupe genommen.

Beim Immobilienkauf denkt man zuerst sicherlich einmal an all die schönen Erlebnisse, die er in seinem neuen Haus haben wird. Gedanken daran, was bei Mängeln zu tun ist und was im Falle einer Scheidung mit den Möbeln passiert, rücken in weite Ferne. Dabei ist es aber genau das Unvorhergesehene, das Nichtbedachte, das den Traum vom Eigenheim schnell einmal zerstören kann.

Der (meist informelle) Reservationsvertrag

Wer ein Grundstück oder ein Haus unbedingt haben möchte, aber es sich nicht sofort leisten kann, schliesst einen Reservationsvertrag ab. Mit diesem hat man, unter der Bedingung, dass der Vertrag notariell beglaubigt wurde, ein Vorkaufsrecht. «In der Praxis werden Reservationsvereinbarungen aber meist mündlich und ohne öffentliche Beurkundung abgeschlossen. In einem solchen Fall hat die Reservationsvereinbarung ‹nur› eine moralische Verbindlichkeit», erklärt die Fachanwältin SAV für Bau- und Immobilienrecht. Es entfalle dann auch das Anrecht auf eine Strafzahlung, wenn der Käufer vom Geschäft zurücktreten wolle. Der Verkäufer dürfe lediglich eine geringe Umtriebsentschädigung geltend machen. Oftmals würden Verkäufer bei Abschluss des Vertrags eine Anzahlung verlangen, meint der Schweizer Hypothekenvermittler moneypark.ch. In diesem Fall empfiehlt er ein zweckgebundenes Sperrkonto, damit es für den Käufer bei nicht erfolgtem Kauf einfacher ist, die Anzahlung zurückzubekommen.

Nicht ohne Anwalt

Mit der Unterschrift im Kaufvertrag ist der Käufer seinem Interessensobjekt schon ein grosses Stück näher. In den Vertrag gehört eine Fülle von Informationen wie z.B. der genaue Kaufpreis, Details zu allfälligen Mängeln oder der exakte Bezugstermin. Ist der Gang zum Anwalt immer notwendig, auch wenn sich beide Parteien bezüglich der Punkte einig sind? Ja, denn gemäss Obligationenrecht (OR) gehört zu einem gültig abgeschlossenen Vertragsverhältnis immer eine notarielle Beglaubigung. Normalerweise bereitet der Notar den Immobilienkaufvertrag vor und sendet diesen zur Durchsicht an die beteiligten Parteien. Diese können Bemerkungen und Ergänzungen anbringen. Natürlich dürfen die beiden Parteien auch selbst einen Vertrag aufsetzen und dem Anwalt zur Anpassung schicken. Auf Ungereimtheiten weist er dann hin; die Selbstüberprüfung ersetzt dies allerdings nicht! Danach geht das Ganze an den Notar, das Grundbuchamt und die zwei Parteien. Nach dem Grundbucheintrag gehört die Immobile offiziell dem Käufer.

Normalerweise bereitet der Notar den Immobilienkaufvertrag vor und sendet diesen zur Durchsicht an die beteiligten Parteien.

Eine sorgfältige Überprüfung des Kaufgegenstandes ist wichtig

Wie im Kaufvertrag festgelegt, erwirbt der Interessent das Haus in dem Zustand, in dem es bei der Besichtigung war. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er gröbere Mängel im Vorfeld des Immobilienkaufs verschwiegen hat. Dies muss man dann vor Gericht beweisen, was meist ein schwieriges Unterfangen darstellt. Deshalb meint die Expertin: «Vor diesem Hintergrund ist es essenziell, dass der Käufer den Kaufgegenstand genau prüft, insbesondere auch durch Beizug eines Baufachmanns und eines Anwalts». Der Käufer könne versuchen, auf dem Verhandlungsweg gewisse punktuelle Zusicherungen bezüglich des Kaufobjekts zu vereinbaren und in den Kaufvertrag einfliessen zu lassen.

Bis dass das Haus euch scheidet

Wenn die Ehe zu Bruch geht und kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, kommt bei der Aufteilung des Vermögens die Errungenschaftsbeteiligung zum Zug. Dabei ist zwischen dem Eigengut und der Errungenschaft jedes Ehegatten zu unterscheiden. Ersteres umspannt alles Vermögen, das ein Ehegatte in die Ehe eingebracht hat, sowie alles, was ihm geschenkt oder vererbt wurde. Zu Letzterem gehört das übrige Vermögen, welches die Ehepartner während der Ehe entgeltlich erwarben. Nach Auflösung der Ehe durch Scheidung oder Tod wird nur die Errungenschaft geteilt. Jeder Ehegatte erhält die Hälfte davon, behält aber sein Eigengut.

Bei der Liegenschaft erfolgt die güterrechtliche Zuordnung aufgrund der Investitionsverhältnisse beim Kauf und ist unveränderlich. Wurde die Immobilie mehrheitlich mit Mitteln der Errungenschaft finanziert, wird sie dieser zugeordnet. Werden Errungenschaft und Eigengut jedoch vermischt, kann dies bei der späteren Teilung zu Problemen führen. Im Streitfall müssen die Ehegatten das Eigengut beweisen. Wenn der lückenlose Nachweis nicht gelingt, geht man von einer Errungenschaft aus. Um solche Vermischungen zu vermeiden, ist es ratsam, das Eigengut und die Errungenschaft getrennt zu halten und Investitionen aus derjenigen Gütermasse zu tätigen, zu der die Liegenschaft gehört. Eine sorgfältige Dokumentation der Investitionen in Liegenschaften ist deshalb von Vorteil. So kann man auch Jahre später noch Zahlungen konkret zurückverfolgen.

Ein Anwalt lohnt sich

Pfusch am Bau und ein nachteiliger Vertrag vermiesen einem schnell einmal das neugewonnene Glück. Daher empfiehlt die Fachanwältin zur Prüfung der rechtlichen Aspekte der Liegenschaft und des Kaufvertrags, auf jeden Fall beim Immobilienkauf einen Anwalt herbeizuziehen. Auch vor dem Abschluss von grösseren Werk- und Planerverträgen solle man eine Fachperson konsultieren. Nur so kann man sichergehen, dass die Freude am Eigenheim auch lange währt.

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