Swiss Life Asset Managers gestaltet den Bauplatz Schweiz aktiv mit. Paolo Di Stefano, Head Real Estate Schweiz, erläutert, warum die langfristige Strategie des Unternehmens so erfolgreich und weshalb Nachhaltigkeit für ihn Verpflichtung und Chance zugleich ist.
Paolo Di Stefano, Swiss Life Asset Managers zählt zu den führenden Immobilieninvestoren und -managern in Europa. Wie sieht Ihre übergeordnete Strategie im aktuellen Marktumfeld aus?
Immobilienanlagen sind von zentraler Bedeutung für die gesamte Swiss-Life-Gruppe, denn rund ein Drittel unserer Bilanz entfällt auf Immobilien. Zudem bieten wir unser Know-how und unsere langjährige Erfahrung auch Drittkunden an. Heute arbeiten bei uns europaweit rund 1900 Immobilienexpertinnen und -experten an 26 Standorten und wir verwalten in Europa insgesamt Immobilien im Wert von CHF 108,4 Milliarden.
In der Schweiz gehören wir zu den grössten privaten Immobilieneigentümerinnen. Wir möchten unseren Bestand gezielt ausbauen und damit unter anderem auch einen aktiven Beitrag zur Linderung der Wohnungsknappheit leisten. Unsere rollende Entwicklungspipeline umfasst Projekte mit einem Gesamtvolumen von rund vier Milliarden Franken. Im laufenden Jahr investieren wir rund 800 Millionen Franken in unseren Schweizer Bestand und fördern die Dekarbonisierung unseres Portfolios. Mittelfristig planen wir den Bau von mehreren Hundert Wohnungen pro Jahr.
Was bedeutet es für Sie, in diesen unsicheren Zeiten ein langfristig denkender Investor zu sein?
Unsere Immobilienstrategie ist seit jeher auf Langfristigkeit ausgelegt. Bereits 1893 haben wir unsere erste Renditeliegenschaft am Falkenhöhenweg in Bern erworben. Bis heute ist sie in unserem Bestand. Aus den ehemals 32 Wohnungen sind heute 56 geworden, der Wert ist nicht zuletzt dank des aktiven Managements der Immobilie um ein Vielfaches gestiegen. Wir investieren, um zu bleiben, und diese Beständigkeit ist Teil unseres Versprechens gegenüber unseren Kundinnen, Kunden und Versicherten. Unsere Immobilienanlagen generieren stabile und regelmässige Mieterträge, eine zentrale Komponente für die langfristige Sicherung von Renten- und Versicherungsleistungen. Im Vordergrund stehen bei uns nicht kurzfristige Wertgewinne, sondern dauerhafte Erträge.
Ein weiterer Vorteil von Immobilienanlagen liegt im natürlichen Inflationsschutz. Unsere Verträge sind bei kommerziellen Liegenschaften grösstenteils indexiert oder im Wohnportfolio an den Schweizer Referenzzinssatz gekoppelt. Das schafft Sicherheit und Stabilität über den gesamten Anlagehorizont hinweg.
Was ist das Besondere an Ihren beiden aktuellen grossen Bauprojekten wie dem AuPark in Wädenswil und dem Quai Vernets in Genf?
Unsere aktuellen Grossprojekte in Wädenswil und Genf stehen exemplarisch für unsere nachhaltige und nutzerorientierte Entwicklungsstrategie. In Wädenswil realisieren wir auf einem 43 000 m² grossen Areal in unmittelbarer Nähe zum Zürichsee das neue Wohnquartier AuPark. Das besondere Quartier beinhaltet 295 Wohnungen mit Grössen von 1,5 bis 5,5 Zimmern, davon 189 Mietwohnungen und 106 Eigentumswohnungen. Rund 60 Einheiten sind dauerhaft im preisgünstigen Segment angesiedelt. Ergänzt wird die Wohnanlage durch Gewerbeflächen und Gemeinschaftsräume. Herzstück ist ein öffentlich zugänglicher Park.
In Genf entwickeln wir im Quartier Quai Vernets zwei unterschiedliche Bauprojekte: Einerseits ein Wohnturm mit 256 Wohnungen in verschiedenen Grössen, andererseits einen neuen Campus für die Universität Genf mit Platz für rund 3000 Studierende und 500 Mitarbeitende. Auch hier setzen wir konsequent auf Nachhaltigkeit durch die Wiederverwendung von Materialien und den Einsatz von CO2-armem Beton. Beide Projekte stehen für unser Ziel, Lebensräume mit Zukunft zu schaffen.
Wie bewerten Sie das eigene Immobilienportfolio im Vergleich zu Ihrem Drittkundengeschäft?
Beide Gefässe, das eigene Immobilienportfolio und das Drittkundengeschäft, behandeln wir gleichwertig. Erfahrene Portfoliomanager verantworten gezielt die jeweiligen Mandate. Besonders wertvoll ist für uns die gemeinsame Investition mit unseren Kunden, seien es Pensionskassen, Vorsorgestiftungen oder andere institutionelle Anleger. So entstehen echte Partnerschaften, in denen wir Chancen und Risiken bewusst teilen.
Swiss Life zieht viel Kapital von Drittkunden an. Wie gelingt es Ihnen, deren Bedürfnisse (nach Sicherheit und guter Rendite) mit nachhaltigen Anlagezielen in Einklang zu bringen?
Der wichtigste Schritt ist für uns, die Bedürfnisse unserer Kunden genau zu verstehen. Viele institutionelle Anleger teilen unsere Werte und Prioritäten und das ermöglicht uns, gemeinsam Skaleneffekte zu nutzen und grosse Volumen effizient zu managen.
Auch ESG-Themen wie Umwelt, soziale Aspekte und verantwortungsvolle Unternehmensführung sind für unsere Kunden in den letzten Jahren immer wichtiger geworden. Wir passen unsere Lösungen entsprechend flexibel an, um für unsere Kunden attraktive Anlagen zu ermöglichen.
Wir kombinieren Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Bildung und Nahversorgung und schaffen damit Quartiere, die ökologisch, sozial und wirtschaftlich zukunftsfähig sind. – Paolo Di Stefano, Head Real Estate Schweiz, Swiss Life Asset Managers
Ein Beispiel dafür ist unsere Anlagestiftung Swiss Life. Die Anlagegruppe für Alters- und Gesundheitsimmobilien wurde dieses Jahr aufgrund hoher Nachfrage bereits zweimal geöffnet und mehrfach überzeichnet. Bei diesen Objekten legen wir neben Qualität, Lage und solidem Risikomanagement auch grossen Wert auf vertrauenswürdige Betreiber.
Inwiefern übernimmt Swiss Life Verantwortung für die gebaute Umwelt in der Schweiz?
Wir nehmen unsere Verantwortung für nachhaltiges und zukunftsfähiges Bauen sehr ernst. Wir verfolgen in unserem Portfolio einen CO2-Absenkpfad in Richtung Netto-Null. Ein zentraler Fokus liegt dabei auf der Erhaltung und Sanierung der bestehenden Substanz. Über drei Viertel unserer Sanierungsprojekte werden im bewohnten Zustand realisiert, nur rund ein Viertel wird mit Neubauten umgesetzt. So sparen wir Ressourcen und reduzieren CO2-Emissionen erheblich.
Darüber hinaus gehören wir zu den Erstunterzeichnern der Charta für kreislauforientiertes Bauen, um den Erhalt von Baumaterialien und eine ressourcenschonende Bauweise weiter voranzutreiben. Zwar sind Recyclinghöfe für Baumaterialien und Urban Mining in der Schweiz noch nicht flächendeckend etabliert, doch die Entwicklung nimmt Fahrt auf. Nachhaltigkeit ist für uns kein Trend, sondern Verpflichtung und Chance zugleich.
Welche Kriterien sind für Ihre Investitionsentscheidungen besonders wichtig und wie stellen Sie deren Einhaltung sicher?
Unsere Strategie basiert auf einem klaren Dreisäulen-Prinzip: Erstens erfüllen wir unsere treuhänderische Pflicht mit grosser Sorgfalt. Dabei integrieren wir ESG-Kriterien systematisch in unsere Investitionsprozesse. Zweitens tragen wir generationenübergreifende Verantwortung. Als Lebensversicherer mit über 165 Jahren Erfahrung planen wir langfristig, diversifiziert und nachhaltig. Drittens übernehmen wir aktiv Verantwortung.
Neben der erwähnten konsequenten Dekarbonisierung nehmen wir auch die gesellschaftliche Verantwortung im Umgang mit Mieterinnen und Mietern sehr ernst. Wo Kündigungen unvermeidbar sind, informieren wir frühzeitig und begleiten Betroffene im ganzen Prozess sehr eng, um individuelle Lösungen zu finden und möglichst passende Alternativwohnungen anzubieten. Nachhaltigkeit ist tief in unserer DNA verankert, ökologisch, wirtschaftlich und mit sozialer Verantwortung.
Bedeuten steigende Zinsen fallende Immobilienpreise? Gilt diese Rechnung auch bei Neubauprojekten wie den bereits genannten? Oder entwickeln Sie aktuell neue Investmentstrategien für Interessierte?
Aktuell sinken die Zinsen in der Schweiz, was unsere Immobilienwerte stützt. Wichtiger sind für unsere Bilanz aber stabile Cashflows aus den Liegenschaften, weil wir mit den Mieteinnahmen die Rentenzahlungen an unsere Versicherten finanzieren. Swiss Life verfolgt eine langfristige Strategie.
Die Schweizer Wirtschaft bleibt robust mit guten Beschäftigungszahlen und weiterhin hoher Zuwanderung, was die Nachfrage nach Wohnraum stützt. Nach einer ruhigeren Phase in den vergangenen zwei Jahren spüren wir nun wieder mehr Dynamik, auch indirekte Immobilienanlagen legen wieder zu. Besonders vorteilhaft ist, dass wir in zentrale Lagen investieren, die Marktschwankungen besser verkraften und sich rascher erholen. Insgesamt blicke ich sehr positiv auf die kommenden Jahre.
Wie wichtig ist Ihnen Innovation in der Quartierentwicklung?
Wir verstehen Stadt- und Quartierentwicklung als dynamischen und langfristigen Prozess, bei dem verschiedene Angebote und Nutzungen lebendige Quartiere schaffen. Wir investieren bewusst in durchmischte Quartiere, mit vielfältigen Wohnformen, von günstigen bis hochpreisigen Wohnungen, für Jung und Alt. Wir kombinieren Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Bildung und Nahversorgung und schaffen damit Quartiere, die ökologisch, sozial und wirtschaftlich zukunftsfähig sind.
Aktuell setzen wir grosse Entwicklungsprojekte um, zum Beispiel auf dem Klybeck-Areal in Basel oder in Düsseldorf mit D.strict und in Frankfurt mit dem Westside. Wir investieren nicht spekulativ, sondern verantwortungsvoll und gestalten aktiv die Städte von morgen mit.
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