Barbara Knoflach, langjährige Verwaltungsrätin in namhaften Unternehmen, darunter die Swiss Prime Site AG, über steigende Preise, knappen Wohnraum, nachhaltige Gebäude und die zukünftigen Veränderungen im Schweizer Immobilienmarkt.
Frau Barbara A. Knoflach, Sie kennen den Immobilienmarkt seit Jahrzehnten – sind wir heute an einem Wendepunkt oder läuft alles einfach weiter wie bisher mit steigenden Preisen?
Die Immobilienmärkte spiegeln mit Verzögerung die Veränderungen in Wirtschaft, Gesellschaft und Kapitalmärkten wider. Geopolitische Unsicherheiten und technologischer Fortschritt verändern auch diesen Bereich. Das wirkt sich unterschiedlich auf die beiden grossen Segmente aus: Mietwohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen. Beide sind in der Schweiz stabil, aber mit unterschiedlicher Dynamik. Bei Geschäftsliegenschaften zählen heute vor allem Zentrumslage und Nachhaltigkeit. Grosse Gesellschaften wie beispielsweise Swiss Prime Site setzen deshalb auf hochwertige Standorte. Beim Wohnen dagegen ist die Nachfrage so hoch, dass die Preise weit über die Stadtzentren hinaus gestiegen sind – und dieser Trend dürfte anhalten.
Immobilien gelten als «Betongold», also als sichere Investition. Beurteilen Sie den Markt in der Schweiz nach wie vor als sicher?
Ja. Immobilien sind sogenannte «hard assets» und ein fester Bestandteil jeder langfristigen Vermögensanlage. Vereinfacht ausgedrückt tragen sie dazu bei, bei gleicher Rendite das Risiko im Portfolio zu senken. Die Nachfrage ist stabil, getragen von der soliden Wirtschaft und der Zuwanderung. Zürich zählt laut Oxford Economics zu den attraktivsten Städten Europas. Dazu kommen attraktive Finanzierungskonditionen, die in der Schweiz seit Jahrzehnten günstiger sind als anderswo. So bleibt der Markt auch bei hohen Preisen renditestark.
Immer höhere Preise, immer weniger leistbarer Wohnraum – viele können sich kein Eigentum mehr leisten. Was ist schiefgelaufen?
Wo die Bevölkerung wächst, braucht es auch ein grösseres Immobilienangebot. Städte werden oft Opfer ihres eigenen Erfolgs: Sie ziehen Menschen an, schaffen aber zu wenig Wohnraum. Ein Grund liegt in der Raumplanung. Seit rund 15 Jahren ist Bauen auf der grünen Wiese stark eingeschränkt, während Verdichtung in den Städten schwierig bleibt. Dazu kommen zunehmende Regulierung und jahrelange Rekurse gegen bewilligte Projekte. Positiv ist, dass der Bundesrat beim Ortsbildschutz nun Lockerungen plant – das könnte helfen. Eines ist klar: Wir müssen wieder mehr bauen. Wichtig ist auch, Gebäude so zu entwickeln, dass sie den Bedürfnissen der Menschen entsprechen. Auch Umnutzungen können sinnvoll sein, allerdings ist das wirtschaftlich oft schwierig. Man kann dazu auch visionäre Ideen entwickeln – etwa, wie sich Gebäudeflächen 24 Stunden lang, also nicht nur tagsüber, sondern auch nachts und umgekehrt nutzen liessen.
Hat die Branche hier nicht selbst Öl ins Feuer gegossen und zu den hohen Preisen beigetragen?
Die Immobilienbranche ist sehr vielfältig. Rund die Hälfte aller Mietwohnungen ist in Privatbesitz, institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Fonds halten nur etwa einen Fünftel. Alle Akteure tragen zu den Preisen bei. Man darf aber nicht vergessen, dass viele Immobilien Teil der privaten Altersvorsorge sind – sowohl bei Privatpersonen als auch bei Pensionskassen. Das beeinflusst die Preisbildung stark.
Was wäre Ihre radikalste Idee, um den Immobilienmarkt wieder ins Gleichgewicht zu bringen?
In der aktuellen politischen Lage haben radikale Ideen kaum Chancen. Aber auch kleine Schritte helfen. Bewilligungsverfahren müssen standardisiert und verkürzt werden. Es gibt zu viele Rekurse – oft aus formalen Gründen. Diese sollten etwas kosten, um Missbrauch zu verhindern. Eine meiner liebsten Ideen ist die vereinfachte Nachverdichtung: Wenn jedes Gebäude ein oder zwei zusätzliche Stockwerke erhalten könnte, würde das enorme Mengen neuen Wohnraums schaffen. Das ist aus statischen Gründen zwar nicht überall möglich und Kritiker werden einwenden, dass dadurch vor allem teurer Wohnraum entstünde. Umso wichtiger ist es, die Raumplanung über Gemeinde- und Kantonsgrenzen hinaus zu denken und gezielt günstigeren Wohnraum, beispielsweise entlang der ÖV-Pendlerstrecken, zu schaffen.
Müsste dazu auch die Politik eingreifen und Gesetze ändern?
Die Politik beschäftigt sich stark mit Mieterthemen, aber oft mit dem Ziel zusätzlicher Regulierung – etwa durch Mietpreisdeckelungen. Diese helfen kurzfristig einigen, führen aber langfristig dazu, dass weniger gebaut wird. Private investieren nur dort, wo es sich lohnt. In Deutschland sehen wir, wohin das führen kann: Die Bautätigkeit ist auf einem historischen Tief, es werden pro Jahr gerade mal 250 000 Wohnungen gebaut, weil sich Investitionen oft nicht mehr rechnen. Niemand baut, um Verluste zu machen.
Immer wieder taucht die Befürchtung auf, dass die Immobilienblase platzen könnte. Was versteht man eigentlich darunter?
Von einer Blase spricht man, wenn sich Immobilienpreise von der realen Wirtschaftsentwicklung abkoppeln, etwa durch Spekulation. Das sehe ich in der Schweiz nicht.
Und was wären die Folgen, wenn die Blase platzen würde?
Wie gesagt, eine echte Krise mit Notverkäufen und Preisabstürzen sehe ich nicht. Natürlich kann es regionale Preiskorrekturen geben, das ist normal. Die Schuldenquote in der Immobilienfinanzierung ist in der Schweiz dank konservativer Kreditvergabe niedrig, das macht den Markt sehr robust. Wichtig ist auch, dass beim Bau oder bei der Umgestaltung von Immobilien auf die gesellschaftlichen Trends reagiert wird. Jelmoli ist ein gutes Beispiel dafür. Warenhäuser in der bisherigen Form und Grösse sind bei den Konsumentinnen und Konsumenten immer weniger gefragt. Das Unternehmen Swiss Prime Site reagiert darauf mit einer umfassenden Umgestaltung: Das Haus entwickelt sich zu einer modernen Destination mit einem innovativen Mix aus Einzelhandel, Gastronomie und Büros mit einem neuen Dachausbau, der begrünt und öffentlich zugänglich wird.
Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit aktuell im Schweizer Immobilienmarkt – und wie können Eigentümer:innen davon profitieren?
Nachhaltigkeit ist längst ein zentrales Thema und in der Schweiz sehr weit fortgeschritten. So will zum Beispiel Swiss Prime Site bis 2040 klimaneutral im Betrieb sein – das betrifft alle Liegenschaften im Portfolio. Es werden nur noch sogenannte Green Leases abgeschlossen, die auch Energieverbrauch, CO2-Emissionen und Abfallmanagement regeln. Zudem spielt die Kreislaufwirtschaft eine wichtige Rolle: Alte Materialien werden wiederverwendet, Holz kommt häufiger zum Einsatz. Im Re-Development-Projekt an der Müllerstrasse in Zürich wurden bei einem Umbau 90 Prozent des alten Betons erneut genutzt. Das zeigt, wie ökologische Verantwortung und wirtschaftlicher Nutzen zusammengehen. Ein weiteres Beispiel ist das JED in Schlieren, ein Innovationscampus in der ehemaligen NZZ-Druckerei, entwickelt von Swiss Prime Site. Das Gebäude wurde, einfach formuliert, ohne Heizung gebaut: Wärme entsteht durch die Menschen, Computer und Maschinen im Gebäude. Der Vorteil liegt darin, dass deutlich weniger nicht wiederverwendbares technisches Material benötigt wird.
Digitalisierung und künstliche Intelligenz sind die grossen Themen der Zukunft, gerade in einer Branche, die lange «low tech» war. – Barbara A. Knoflach, Verwaltungsrätin Swiss Prime Site AG
Virtuelle Besichtigungen, Marktanalysen, automatisierte Bewertungstools – die Digitalisierung verändert vieles. Welche weiteren Perspektiven sehen Sie?
Digitalisierung und künstliche Intelligenz sind die grossen Themen der Zukunft, gerade in einer Branche, die lange «low tech» war. Daten werden zum entscheidenden Faktor: Mit Building Information Modeling werden Architektur, Statik und Ingenieurwesen in 3D vernetzt, was Kosten senkt und die Qualität steigert. Im Betrieb helfen KI-Systeme, Räume flexibler zu gestalten und Energie zu sparen. Zusammenarbeit mit Start-ups – etwa beim Carsharing oder bei Büroeinrichtungen – schafft zusätzliche Möglichkeiten. Wichtig ist, dass Digitalisierung immer mit Prozessoptimierung und Ausbildung einhergeht. Technologie funktioniert nur, wenn die Menschen sie mittragen.
Wie schätzen Sie den Schweizer Immobilienmarkt im europäischen Vergleich ein?
Die Schweiz hat einen sehr stabilen Markt mit hoher Qualität und Nachhaltigkeit. Das hängt mit der wirtschaftlichen Stärke und dem hohen Anspruch an Baukultur zusammen. Renditen sind zwar niedriger als in anderen Ländern, dafür aber stabil. Schweizer Immobilien gelten international als sichere Anlage – fast wie Gold, nur mit Dividende und Inflationsschutz.
Zum Schluss ein Blick in die Zukunft: Welche Entwicklungen erwarten Sie in den nächsten fünf Jahren?
Einige Trends sind bereits sichtbar und werden sich verstärken. Digitalisierung und KI verändern die Arbeitsweise in der Branche grundlegend. Der Klimawandel zwingt zu stärkerer Nachhaltigkeit, und der demografische Wandel stellt neue Anforderungen an Städte und Infrastrukturen. Auch gesellschaftliche Veränderungen, etwa neue Lebens- und Arbeitsformen, wirken sich auf den Immobilienmarkt aus. Das altbekannte Wie, Was und Wo wird neu definiert. Trotz allem bleibt der Markt ein zentraler Pfeiler der Schweizer Wirtschaft: Jede sechste erwerbstätige Person arbeitet in diesem Bereich, elf Prozent der Steuereinnahmen stammen daraus. Und die Wertschöpfung wächst stärker als die Gesamtwirtschaft. Ich sehe keinen Grund, warum sich das in den nächsten Jahren ändern sollte.
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