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Zürich
4 April 2020

Vom Traum zur Wirklichkeit.

Neues Haus, neues Glück: Für viele beginnt mit dem Kauf eines Eigenheims ein neues Kapitel im Leben. Eine wunderbare Vorstellung, wäre da nicht der damit verbundene Aufwand. Von der Auswahl der Lieblingsimmobilie bis zum Eintrag ins Grundbuch muss sich der Käufer durch einen Wald von bürokratischem Fachchinesisch hindurchkämpfen. «Fokus Real Estate» hat etwas Licht ins Dunkel gebracht.

Der Traum vom Eigenheim kann schnell einmal zum Alptraum werden, wenn man sich im Vornherein nicht ausreichend informiert. Von der Finanzierung bis hin zur Versicherung gibt es einiges zu beachten und genauso viel, das schiefgehen kann. Wie soll das Ganze finanziert werden? Kann ich mir das überhaupt leisten? Welche Versicherungen muss ich abschliessen?

Am Anfang steht der Hypothekarkredit
Wenn der Wunsch eines eigenen Hauses real werden soll, müssen die flüssigen Mittel zur Verfügung stehen. Das Gros des Immobilienpreises wird heutzutage mit einem Darlehen beglichen. Die momentan rekordtiefen Zinsen machen den Hauskauf noch attraktiver. Diese verharren nämlich schon seit Jahren im 1.5 Prozentbereich. Gemäss Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG, dürfte sich das Hypothekarzinsniveau aufgrund des SNB Entscheids, die Negativzinsen beizubehalten, nicht wesentlich verändern.

Für die Bank stellt die Immobilie eine Absicherung dar. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit überträgt man dieser das Recht, die Immobile zu verpfänden. Dieses Pfandrecht an der Immobilie wird definitionsgemäss als Hypothek bezeichnet und nicht, wie oftmals fälschlicherweise angenommen, der dafür erhaltene Kredit. Als Faustregel für den Bezug eines Hypothekarkredits gilt: Mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts muss der Kreditnehmer aus seinem Eigenkapital bezahlen. Dazu gehören Ersparnisse, Gelder aus der beruflichen und privaten Vorsorge (zweite und dritte Säule), ein Erbvorbezug oder eine Schenkung. Höchstens 10 Prozent davon dürfen aus der beruflichen Vorsorge stammen. Somit ist es möglich, 80 Prozent des Immobilienpreises durch einen Hypothekarkredit zu finanzieren.

Oftmals sehen sich Interessenten mit der Frage konfrontiert, ob sie einen Kredit mit festem oder variablem Zinssatz abschliessen sollen. «Generell wichtig für alle Hypothekarkredite ist die Zinserwartung, d.h. ist mittel- bis langfristig mit einer Zinserhöhung oder einer Zinssenkung zu rechnen. In dieser generellen Tiefzinsphasen schliessen die meisten eine Festhypothek ab, um sich die historisch tiefen Zinsen auf Jahre hin zu sichern», meint Scognamiglio.

Die monatlich anfallenden Kosten für das Eigenheim sollten nicht mehr als 33 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen.

Den finanziellen Spielraum abklären

Ein weiterer Faktor ist die Tragbarkeit. Die monatlich anfallenden Kosten für das Eigenheim sollten nicht mehr als 33 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen. Diese Kosten beinhalten den kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent, eine allfällige Amortisation im Falle einer Finanzierung über zwei Drittel des Immobilienwertes sowie die Unterhalts- und Nebenkosten.

Mithilfe von Online-Hypothekenrechnern lässt sich anhand des Eigenkapitals und jährlichen Bruttoeinkommens das potenzielle Darlehen bereits im Voraus berechnen. Es ist sinnvoll, noch vor der Auswahl seiner Traumimmobilie den finanziellen Spielraum abzuklären. Sobald der Antrag auf das Darlehen von der Bank oder anderen Kreditgebern bewilligt wurde, ist es Zeit, Konkurrenzofferten einzuholen. Als Finanzierungspartner kommen neben den Banken auch Versicherungen oder Pensionskassen in Frage. Bei Online-Hypotheken und Vermittlern lohnt sich ein genaueres Hinschauen. «Auf vielen Hypotheken-Internetplattformen werden nur Richtpreise der Finanzierer angegeben.

Zudem erscheinen dort oft nicht alle Angebote. Vergleichen lohnt sich, aber parallel empfiehlt sich sicher auch ein Gespräch mit der Hausbank, die erfahrungsgemäss alles daransetzen wird, ein marktfähiges Angebot zu unterbreiten», sagt Scognamiglio. Abschliessend sollte noch ein Anwalt oder Immobilientreuhänder den Kaufvertrag prüfen und das neu erworbene Eigenheim im Grundbuch eingetragen werden.

Auf der sicheren Seite
Was tun, wenn der Dachstock brennt? Natürlich die Feuerwehr rufen! Doch was passiert danach? Wer kommt für die entstandenen Schäden an Gebäude und Mobiliar auf? Im Vorfeld ist eine eingehende Einarbeitung in die verschiedenen Versicherungsangebote definitiv von Vorteil.

Schäden, die durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser entstehen, werden durch die Gebäudeversicherung gedeckt. Diese zahlt die Kosten für die Reparatur oder den Wiederaufbau des Hauses. Elementarschäden wie Überschwemmungen oder Erdrutsche begleicht sie hingegen nicht. Dafür zuständig ist die Feuer- und Elementarschadenversicherung. Auch gegen Glasbruch gibt es eine Versicherung. Die Glasbruchversicherung übernimmt das Auswechseln der demolierten Scheibe. Zu unterscheiden sind die Einzel- und Pauschalversicherung. Die erstgenannte deckt nur die in der Police aufgeführten Gläser, die letztere sämtliche Verglasungen. Folgeschäden, die durch Wasser – hervorgerufen durch lecke Leitungen oder ein undichtes Dach – entstehen, deckt die Gebäudewasserversicherung. Wichtig anzumerken ist hier allerdings, dass die Versicherung lediglich für den Schaden, jedoch nicht für die Behebung der Schadenursache aufkommt. In manchen Kantonen kann sie in die Gebäudeversicherung eingeschlossen werden. Da bei einer Überschwemmung oder einem Brand auch die Möbel in Mitleidenschaft gezogen werden, braucht es eine passende Versicherung. Hier kommt die Hausratversicherung zum Tragen.

Im Schadensfall ist eine sorgfältige Dokumentation des Schadens unerlässlich. Fotos und ein schriftlicher Bericht erleichtern ein allfälliges Streitgespräch mit der Versicherung. Tritt ein Schaden ein, muss eine Schadensmeldung an den Versicherer geschickt werden, welcher dann einen Gutachter vorbeischickt. Hinzu kommt, dass Hauseigentümer Notmassnahmen ergreifen. Dazu gehört beispielsweise das Zudrehen des Haupthahns der Wasserleitung bei Leitungswasserschäden.

Text: Sven Hoti

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