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Zürich
5 Juni 2020

Mieten will gelernt sein.

Worauf muss man besonders achten? Für welche Schäden haftet der Mieter selbst? Und muss ich das Wohnungsprotokoll unterschreiben? Dies sind nur einige Fragen, die sich vor allem Neumieter vor dem Abschluss des Mietvertrages stellen.

Nur jeder Dritte besitzt ein Eigenheim. Die restlichen Schweizerinnen und Schweizer leben in einem Mietverhältnis. Miteinher gehen diverse Rechte und Pflichten, an welche es sich zu halten gilt. Dass es dennoch Unklarheiten und Fragen gibt, bestätigen die 20000 Anfragen, welche der Mieterinnen und Mieterverband Zürich jährlich erhält. Hier finden Sie die wichtigsten Fragen und Antworten zum Mietrecht.

Worauf muss ich bei der Vertragsunterzeichnung achten?

Wichtig ist, dass man die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) genau durchliest. Wenn Bedingungen von den zwingenden Gesetzbestimmungen abweichen, sind diese nichtig. Trotz ihrer Unterschrift sind diese Bestimmungen ungültig und können vom Mieter zurückgewiesen werden. Aufpassen soll man auch bei der Übernahme der Wohnung, so Walter Angst vom Mieterinnen und Mieterverband Zürich. «Mängel müssen im Protokoll erwähnt werden. Es ist auch möglich, beim Einzug nicht erkannte Mängel in den Tagen danach der Verwaltung zu melden.» Des Weiteren solle man sich vom Vermieter keine Möbel aufschwatzen lassen, die man gar nicht brauche.

Darf ich an der Mietwohnung Änderungen vornehmen?

Gemäss Obligationenrecht sind Änderungen an der Mietwohnung nur zulässig, wenn der Vermieter schriftlich sein Einverständnis gibt. Wenn ohne Erlaubnis umgebaut wird, darf der Vermieter verlangen, dass die Änderung auf Kosten des Mieters wieder rückgängig gemacht wird. Wenn die vorgenommene Änderung des Mieters in einem Mehrwert der Wohnung resultiert, hat er nach Beendigung des Vertrages ein Anrecht auf eine angemessene Entschädigung.

Kleinere Änderungen, ohne Eingriff in die Bausubstanz, die sich leicht rückgängig machen lassen, dürfen jedoch auch ohne Zustimmung des Vermieters gemacht werden. Beispielsweise ein neues Duschschlauchmodell.

Gemäss Obligationenrecht sind Änderungen an der Mietwohnung nur zulässig, wenn der Vermieter schriftlich sein Einverständnis gibt.

Darf man Haustiere verbieten?

Wenn ein Mietvertrag die Einwilligung des Vermieters vorsieht, kann dieser Tiere nach Belieben verbieten und braucht keinen spezifischen Grund dazu. Jedoch ist die Haustierhaltung grundsätzlich zulässig, wenn im Mietvertrag keine Bestimmungen zur Haltung mit dabei sind. Dies gilt nicht für Tiere mit hohem Stör- oder Gefährdungspotenzial wie beispielsweise Giftschlangen, Vogelspinnen oder Papageien.

Die Ausnahme bilden Kleintiere. Hamster, Meerschweinchen, aber auch Fische und Wellensittiche sind unabhängig des Mietvertrages erlaubt, solange sie nicht in Vielzahl gehalten werden.

Falls dem Vermieter Klagen der Nachbarn eingereicht werden, kann er in jedem Fall verlangen, dass das störende Tier weggegeben wird. Wer sich weigert, dem droht die Kündigung.

Muss ich eine Erhöhung des Anfangsmietzinses tolerieren?

Jein. Die Mietzinse können zwar seitens des Vermieters jederzeit erhöht werden, müssen aber zwingend bestimmte Regeln wie beispielswiese ein vom Kanton genehmigtes Formular oder eine rechtmässige Frist einhalten und auch vom Vermieter klar begründet werden. Diese Gründe können von neuen Investitionen, welche den Wert der Wohnung vermehren, bis zu höheren Unterhaltskosten reichen. Hegen Mieter Zweifel, können sie sich mit einer Anfechtung an die zuständige Schlichtungsbehörde wenden. Fechtet man eine Mietzinserhöhung fristgerecht innert 30 Tagen an, ist man gesetzlich vor einer Kündigung geschützt. Der Mietzins muss man aber weiterhin bezahlen.

Bei der Wohnungsübernahme ist es sogar erlaubt nach den Mietzinsen der vorherigen Mieter zu fragen. Bei einer Erhöhung von über zehn Prozent, ohne Sanierungen, ist es ratsam, abzuklären, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich ist.

Mir wurde die Wohnung gekündigt. Was kann ich unternehmen?

Grundsätzlich ist eine Kündigung zulässig, wenn sie in der gesetzlichen oder vertraglich festgelegten Frist erfolgt und begründet wurde. Der Kündigung sind zwingend Angaben beizulegen, wie der Mieter bei einer Anfechtung vorzugehen hat.

Entscheidet sich der Mieter, die Kündigung anzufechten, oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen, kann er dies bei der Schlichtungsbehörde seines Wohnbezirks anfechten.

Für die Untermiete muss der Hauptmieter beim Vermieter die Zustimmung einholen.

Kann die Untermiete verboten werden?

Als Untermieter gilt, wer regelmässig Miete bezahlt, aber nicht als Hauptmieter den Mietvertrag unterschrieben hat. Für die Untermiete muss der Hauptmieter beim Vermieter die Zustimmung einholen. Die Zustimmung darf der Vermieter nur verweigern, wenn beispielsweise der Hauptmieter eine übermässig hohe Miete verlangt. Der Vermieter darf nach den Mietbedingungen der Untermiete fragen und bei Nichtauskunft die Untermiete verbieten.

Airbnb und Couchsurfing fallen auch in die Kategorie Untermiete und können vom Vermieter verboten werden. Beispielsweise sind geltende Gründe hierfür, dass es andere Hausbewohner als störend empfinden können.

Muss ich die Hausordnung tolerieren?

An die Hausordnung muss man sich grundsätzlich halten. Wenn aber Verbote erlassen werden, welche nicht verhältnismässig sind, gelten diese trotz Hausordnung nicht. Beispielsweise fallen Verbote, die den Mieter in seinem Privatleben einschränken in diese Kategorie. Unter anderem trifft dies auf das Duschverbot nach 22 Uhr zu. Auch ein Besuchs- oder Übernachtungsverbot sowie Temperaturbeschränkungen, oder Heizrestriktionen sind nichtig.

Muss ich das Wohnungsprotokoll unterschreiben?

Das Wohnungsprotokoll zeigt Mängel und Schäden auf, die während der Mietdauer entstanden sind. Zudem schreibt dieses Protokoll vor, für welche Schäden der Mieter selbst haftet und er folglich übernehmen muss. Es besteht jedoch kein Zwang, das Protokoll zu unterschreiben, bestätigt auch Walter Angst vom Mieterinnen und Mieterverband Zürich. «Beim Auszug muss man darauf pochen, dass das Protokoll korrekt ist. Wenn man nicht einverstanden ist, darf man das Abnahmeprotokoll auf keinen Fall unterzeichnen.»

Normalerweise reicht es, wenn die Mängel telefonisch oder via E-Mail dem Vermieter zugetragen werden.

Für welche Schäden muss der Mieter bei der Wohnungsabgabe aufkommen?

Mieter haben für die normale Abnützung, sprich Spuren von Bildern oder Möbeln, Dübellöcher in den Wänden oder ähnliches nicht zu haften. Für eine übermässige Abnützung, also starke Gebrauchsspuren oder kleinere Schäden, haftet er jedoch. Kratzspuren von Haustieren aber auch Wasserschäden gehören dieser Kategorie an. Achtung: Nikotinschäden, die durch Rauchen in der Wohnung entstehen, gehen zu Lasten der Mietenden.

Wer muss allfällige Mängel beseitigen?

Für kleinere Reparaturen sind die Mietenden jeweils selbst zuständig. Dies reicht vom undichten Duschschlauch bis hin zum kaputten Backblech. Reparaturen, die spezielles Fachwissen benötigen und vom Mieter nicht selbst behoben werden können, sind Aufgabe des Vermieters. Normalerweise reicht es, wenn die Mängel telefonisch oder via E-Mail dem Vermieter zugetragen werden. Passiert jedoch nichts, haben Mieter das Recht, dem Vermieter einen eingeschriebenen Brief zuzustellen und die Behebung der Mängel zu verlangen.

Text: Moreno Oehninger

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