In der Schweiz gilt die «ausserordentliche Lage». Die Verunsicherung in der Bevölkerung ist gross – auch in Sachen Mietrecht. Ylex beantwortet die häufigsten Fragen.
Bleibt der Mietvertrag trotz der Covid-19-Pandemie verbindlich?
Ja, Mietverträge bleiben weiterhin verbindlich. Dies gilt für die Wohnungs- wie auch für die Geschäftsraummiete. Der Vermieter muss das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen und die Zahlungspflicht des Mieters für das Gebrauchsrecht bleibt grundsätzlich bestehen.
Gilt dies auch, wenn ich meine betriebliche Tätigkeit aufgrund der Anordnungen des Bundesrates nicht mehr ausüben darf?
Ob die Miete für einen Geschäftsraum weiterhin geschuldet ist, wird kontrovers diskutiert. Bis jetzt liegen noch keine Urteile vor, welche eine klare Antwort liefern könnten. Klar ist, dass ein Einbruch im Geschäftsgang, wie er schweizweit viele Unternehmen trifft, zu den Betriebsrisiken zählt, welche von der Mieterschaft zu tragen sind.
Liegt aufgrund der behördlichen Massnahmen ein Mangel am Mietobjekt vor?
Sofern die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch, insbesondere der Nutzungszweck, beeinträchtigt ist, hat der Mieter ein Recht auf eine Reduktion des Mietzinses. Es muss in jedem Einzelfall geprüft werden, welcher Zweck im Mietvertrag vereinbart wurde (z.B. Nutzung als Coiffeurgeschäft). Wurde dieser nicht klar geregelt, so ist der gewöhnliche beziehungsweise übliche Gebrauch des Mietobjekts massgebend.
Wird durch die behördliche Massnahme der Zweck des Mietvertrages verunmöglicht, kann sich der Mieter auf das mietvertragliche Mängelrecht berufen und eine Mietzinsreduktion verlangen, auch wenn der Vermieter kein Verschulden trifft. Der «Mangel» muss indessen dem Vermieter angezeigt werden.
Welche Möglichkeiten habe ich, laut Mietrecht, wenn ich aufgrund der aktuellen Situation nicht mehr in der Lage bin, meine Mietkosten zu zahlen?
Wir empfehlen, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Die aktuelle Ausnahmesituation erfordert ungeachtet der Rechtslage kreative Lösungen, um das Fortbestehen der vertraglichen Beziehung zu sichern. Nicht jeder Vermieter wird in der Lage sein, einen Mieterlass zu gewähren, da auch er diversen Verpflichtungen nachkommen muss. Jedoch dürfte das Gewähren einer angemessenen Mietzinsreduktionen, die Stundung des Mietzinses oder das Ermöglichen von längeren Zahlungsfristen im Interesse beider Parteien sein.
Kann der Vermieter meinen Mietvertrag infolge Zahlungsverzugs ausserordentlich kündigen?
Gemäss Art. 257d OR kann der Vermieter bei Zahlungsrückstand des Mieters mit fälligen Miet- und Nebenkosten nach schriftlicher Ansetzung einer Zahlungsfrist (mindestens 30 Tage) und Androhung der Kündigung, das Mietverhältnis bei Ablauf der Nachfrist mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Der Bundesrat hat nun die Nachfrist für die Zahlung der Miet- und Nebenkosten auf 90 Tage erhöht. Die längere Nachfrist gilt für die Mieten und Nebenkosten, welche zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden sofern die Mietpartei wegen der behördlich angeordneten Corona-Massnahmen in Zahlungsrückstand gerät.
Ist eine Kündigung «aus wichtigen Gründen» aufgrund der momentanen Ausnahmesituation möglich?
Die Kündigung aus wichtigem Grund setzt voraus, dass die Vertragserfüllung dem Kündigenden unzumutbar ist. Die Ausnahmesituation könnte ein wichtiger Grund für eine solche Kündigung sein. Dennoch ist eine Kündigung aus wichtigen Gründen grundsätzlich nicht anzuraten, da der Mieter trotzdem die gesetzliche Frist einhalten muss. Zudem kann eine solche Kündigung Entschädigungsansprüche des Vermieters nach sich ziehen.
Das Mietrecht gilt nach wie vor.
Darf die Vermieterschaft meine Wohnung aufgrund der Ausnahmesituation überhaupt noch betreten?
Das Mietrecht gilt nach wie vor. Die Vermieterschaft darf die Wohnung nur dann betreten, wenn dies für den Unterhalt, die Wiedervermietung oder den Verkauf der Liegenschaft nötig ist. Dabei muss die Vermieterschaft den Besuch rechtzeitig ankündigen und die Interessen des Mieters berücksichtigen. Öffentliche Wohnungsbesichtigungen für Mietinteressenten sind nur gestaffelt und unter Einhaltung der Hygienevorschriften des BAG durchzuführen.
Ich werde bald umziehen. Ist dies in der aktuellen Situation überhaupt möglich?
Der Bundesrat hat bis jetzt noch keinen «Zügelstopp» angeordnet. Er informierte am 23. März, dass das Zügeln unter Einhaltung der Hygiene- und Abstandsregeln weiterhin möglich ist. Ein Umzug kann also noch durchgeführt werden. Ein Verbleib in der Wohnung nach Ablauf der Mietdauer wäre nicht zulässig und würde Schadenersatzansprüche des Vermieters auslösen.
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