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Zürich
29 November 2020

Hypotheken: Die häufigsten Irrtümer.

Um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, setzen viele auf eine Hypothek. Nichtsdestotrotz werfen Hypotheken oft Fragen auf und führen zu Wissenslücken, die es zu schliessen gilt. 

Die Bank unterstützt den Käufer einer Immobilie bei deren Finanzierung, wobei der Käufer im Anschluss während eines festgelegten Zeitraumes zurückzahlt. So funktioniert eine Hypothek in Kürze. So weit, so gut. Doch ein Blick in die Praxis zeigt, dass Hypotheken oft in vielerlei Hinsicht komplizierter sind als gedacht. Beispielsweise gilt es, bestimmte Anforderungen für die Aufnahme zu erfüllen. «Man muss ein Fünftel des Kaufpreises als Eigenmittel auf der hohen Kante haben», weiss Florian Schubiger von der unabhängigen Hypothekenplattform hypotheke.ch. «Gut zu wissen: Schätzt der Kreditgeber die Immobilie tiefer ein als der Kaufpreis ist, muss man die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln finanzieren.»

Kleine Unterschiede – grosse Wirkung

Hypotheken liegen im Trend: Statistiken belegen, dass hierzulande das Volumen an Hypotheken von Privathaushalten stetig zugenommen hat. Umso wichtiger, sich in diesem Gebiet gut auszukennen. Nach wie vor halten sich aber hartnäckige Wissenslücken und Irrtümer. «Viele realisieren nicht, dass bereits kleine Unterschiede beim Zins eine grosse Wirkung haben», so der Experte. Eine Zinsoptimierung zwischen 0,25 Prozent bis 0,5 Prozent mache bei einer Hypothek in der Höhe von einer Million bis zu 5 000 Franken im Jahr aus. 

Der richtige Anbieter

In puncto Anbieter haben Banken die Nase vorn: 90 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer nehmen ihre Hypothek bei einer Bank auf, obgleich auch andere Optionen möglich sind, wie etwa die Aufnahme bei einer Versicherung. Doch was, wenn der Gedanke aufkommt, sich für den falschen Anbieter entschieden zu haben? «Auch wissen viele nicht, dass ein Wechsel des Anbieters grundsätzlich sehr einfach ist, wenn man ein paar Grundregeln kennt», weiss Florian Schubiger. «Beispielsweise sollte man nicht mehrere Hypotheken mit zu langen Laufzeitdifferenzen abschliessen.» Bei mehr als 18 Monaten könne man den Anbieter beim Verfall der ersten Hypothek kaum noch wechseln. Der Experte warnt: «Das kann teuer werden; der aktuelle Anbieter hat dann fast ein Monopol. Wer nicht amortisieren kann, muss nämlich fast jeden Zinssatz akzeptieren, weil man nicht wechseln kann.»

90 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer nehmen ihre Hypothek bei einer Bank auf

Vergleichen lohnt sich

Um die Hypothek zu finden, die am besten passt, lohnen sich genaue Vergleiche im Vorfeld. Aus gutem Grund, wie Florian Schubiger bekräftigt: «Denn vielen ist nicht bewusst, dass in der aktuellen Zinssituation – Negativzinsen – bei vielen Finanzierungen nicht Banken, sondern Pensionskasse oder Versicherungen die besten Zinsen haben.» Wichtig sei, möglichst viele Offerten einzuholen. Dass das Bauchgefühl weiterhin zwar oft ein guter, aber nicht immer der beste Ratgeber ist, wird besonders bei Hypotheken deutlich. Der Experte berichtet: «Viele haben nach der sehr langen Tiefzinsphase das Gefühl, die Zinsen werden immer so tief bleiben oder sogar noch weiter fallen. Analysiert man die Vergangenheit, merkt man schnell, dass Zinsen – wenn sie dann mal steigen – rasch steigen.» Diese Möglichkeit gäbe es auch aktuell: Komme die Inflation, werden über kurz oder lang auch die Zinsen steigen. «Dieses Szenario ist vielen Hypothekarnehmern heute nicht präsent», hält Florian Schubiger fest.

Geld & Haus
Möglichst rasch schuldenfrei – oder besser doch nicht?

Die Hypothek möglichst schnell amortisieren, um danach schuldenfrei zu sein? Klingt zwar nach einem guten Plan, ist aber nicht immer zu empfehlen. «Ebenfalls denken viele, dass eine Hypothek möglichst schnell amortisiert werden sollte», so der Experte. «Das stimmt bis zu einem gewissen Betrag, dann kommt es aber auf die Gesamtsituation an.» Wichtig zu wissen sei, dass man die Hypothek im Alter nicht immer ohne Probleme wieder aufstocken könne. Florian Schubiger weiss: «Es kommt vor, dass Personen im Alter zwar ein grosses Vermögen besitzen, dieses aber vor allem in der Liegenschaft gebunden ist. Das ist nicht sinnvoll, weil es nicht zur Bestreitung des Lebensunterhalts herangezogen werden kann.» Eine zu starke Amortisation sei aus diesem Gesichtspunkt deshalb nicht immer eine gute Idee.

Der Einfluss einer Hypothek auf die Steuererklärung

Die Aufnahme einer Hypothek nimmt auch grossen Einfluss auf die Steuererklärung. Mit dem richtigen Know-how kann man hier ebenfalls viel Geld sparen. «Wer eine höhere Hypothek hat, kann beim steuerbaren Einkommen mehr Schuldzinsen abziehen», berichtet der Experte. Bei den meisten reduziere sich die Steuer um 10 bis maximal 40 Prozent der Schuldzinsen. Der Experte nennt ein Beispiel: «Steigen die Zinsen um 1 000 Franken an, reduzieren sich die Steuern um circa 100 bis 400 Franken; je nach persönlicher Steuersituation sowie Grenzsteuersatz.» Ausschlaggebend diesbezüglich sei also vor allem die persönliche Steuersituation. «Entscheidend ist aber auch, was man mit dem Geld macht, wenn die Hypothek nicht amortisiert wird. Liegt es in diesem Fall auf dem Konto, wird es weniger Rendite nach Steuern bringen, als die Hypothek nach Steuern kostet», fügt Florian Schubiger hinzu. In diesem Fall lohne sich eine Amortisation aus reiner Renditebetrachtung. 

Überlegungsfehler bei der Steuererklärung

Auch in puncto Steuererklärung hält sich ein Irrtum, wenn es um Hypotheken geht. «Ein verbreiteter Irrtum ist, dass die Hypothek ungefähr so hoch sein sollte, dass man den Eigenmietwert in der Steuererklärung ‹aufheben› kann», hält Florian Schubiger fest. «Diese Überlegung ist falsch, weil der Eigenmietwert eine fixe Variable ist und auch durch den Zinsabzug nicht verändert werden kann. Die abziehbaren Zinsen haben zwar Einfluss auf das steuerbare Einkommen beziehungsweise die Höhe der Steuern, dies aber unabhängig von der Höhe des Eigenmietwerts.» Man sieht: Wer bei Hypotheken einige wichtige Punkte beachtet und sich detailliert informiert, kann Stolperfallen vermeiden und befindet sich so auf alle Fälle auf der sicheren Seite.

Text Lars Gabriel Meier

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