Interview von SMA

»Gebäude müssen sich veränderten Nutzungsbedürfnissen anpassen«

Immobilien sind nicht erst seit der Coronakrise wieder gefragt. Der zeitlose Traum vom Eigenheim und die neue Lust von Anleger*innen an Gewerbe- und besonders Logistikimmobilien befördern den Wunsch nach umfassender Beratung und Know-how. Kai Enders ist Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, die mittlerweile in über 30 Ländern private und gewerbliche Kunden berät. Im Interview analysiert er die aktuellen Herausforderungen und Möglichkeiten für den Markt in Deutschland, Österreich und der Schweiz. 

Immobilien sind nicht erst seit der Coronakrise wieder gefragt. Der zeitlose Traum vom Eigenheim und die neue Lust von Anleger*innen an Gewerbe- und besonders Logistikimmobilien befördern den Wunsch nach umfassender Beratung und Know-how. Kai Enders ist Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, die mittlerweile in über 30 Ländern private und gewerbliche Kunden berät. Im Interview analysiert er die aktuellen Herausforderungen und Möglichkeiten für den Markt in Deutschland, Österreich und der Schweiz. 

Herr Kai Enders, durch die Coronakrise ist auch hierzulande das Interesse an Eigentumswohnungen und Häusern noch einmal gestiegen. Wie erleben Sie diese Zeit? 

Die Bedeutung eines schönen und sicheren Zuhauses manifestiert sich besonders in Krisenzeiten. Durch Corona ist die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage noch einmal deutlich gestiegen. Wir registrieren bei unseren onlinebasierten Kundenanfragen ein Wachstum von 50 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Gleichzeitig ist das Angebot an verfügbaren Eigentumswohnungen und Häusern zurückgegangen. Einige Verkäufer agieren zurückhaltend, wenn es um die Einwertung ihrer Immobilie oder die Vereinbarung von Besichtigungsterminen geht. Vor diesem Hintergrund trifft eine weiter steigende Nachfrage auf ein immer knapper werdendes Objektangebot, was zu anhaltenden Preiserhöhungen führt.

Engel & Völkers berät rund um den Globus Kunden bei Häusern, Gewerbeimmobilien, aber auch Premium-Yachten und -Flugzeugen. Wo herrscht derzeit besonderer Beratungsbedarf? 

Aufgrund des extrem gestiegenen Interesses an Immobilieninvestitionen im Inland herrscht ein zusätzlicher Beratungsbedarf für Ferienobjekte. Dank einer einfachen Anreise, die ohne Flugzeug zurückgelegt werden kann, punkten deutsche Urlaubsregionen mit politischer Sicherheit und einem gut funktionierenden Gesundheitssystem. In Zeiten der Pandemie gilt das eigene Feriendomizil als Inbegriff für Freiheit und Luxus. Für Kunden im Premiumsegment, die außerdem ein Interesse an Yachten oder Privatflugzeugen haben, bieten wir ebenfalls einen umfassenden Service an. Einen erhöhten Beratungsbedarf stellen wir derzeit außerdem bei gewerblichen Anlageimmobilien fest. Nach Monaten der Einschränkungen bei der Nutzung von Büroflächen und Geschäftsschließungen sind viele Marktteilnehmer unsicher in Bezug auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Zudem werfen aktuelle gesetzliche Veränderungen, aber möglicherweise auch Änderungen, die nach den Wahlen zu erwarten sind, neue Fragestellungen auf.

Besonders bei den Gewerbeimmobilien ist einiges in Bewegung. Investoren stürzen sich derzeit auf Logistikimmobilien. Wird dieser Trend anhalten? 

Der Trend zu Logistikimmobilien war bereits vor der Coronakrise sichtbar und wird auch zukünftig weiter anhalten. In den letzten Monaten ist jedoch der Nachhaltigkeitsaspekt von Lagerhallen sowie Logistikflächen innerhalb von Städten und Metropolregionen spürbar in den Fokus gerückt. Ausliefernde Unternehmen stehen vor der Herausforderung, ihre Lieferketten und Transportwege zu optimieren, da sie neben Händlern immer mehr Privathaushalte mit kleinteiligen Sendungen beliefern müssen. In diesem Zuge spielt die sogenannte »Logistik der letzten Meile« eine entscheidende Rolle. Sie umfasst den Transport zur Haustür der Kundschaft, also den letzten Abschnitt der Lieferkette. Unternehmen sind bestrebt, die Produkt- und Warensendungen so zu bündeln, dass kurze, schnelle und effiziente Touren in die Zustellgebiete möglich sind. Auf das Konzept der nachhaltigen Last-Mile-Logistik mit eigenen Lagerflächen in Innenstädten setzt beispielsweise das Start-up Gorillas. Mit dem Lieferservice werden Kunden Lebensmitteleinkäufe in Berlin und Hamburg innerhalb von nur zehn Minuten per Fahrradkurier bequem nach Hause zugestellt.

Es besteht ein breiter politischer und gesellschaftlicher Konsens dafür, dass die Erreichung der Klimaziele ohne die Mitwirkung der Immobilien- und Bauwirtschaft nicht zu schaffen ist.

Nun sind Häuser und auch Büros immer mit Erfolgsgeschichten verknüpft. Es gibt den schönen Satz: »Erfolg braucht einen Ort, an dem er gemacht wird.« Wird ein neues Arbeiten, wie wir es in diesen Tagen erleben, also nach der Pandemie auch neue Erfolgs-Orte brauchen? 

Für Berufsfelder, in denen das Arbeiten sowohl im Büro als auch im Homeoffice möglich ist, hat die Coronakrise das Hybrid-Modell als erfolgreiches Konzept hervorgebracht. Wir gehen davon aus, dass diese Arbeitsform auch in Zukunft fortbestehen wird. Berufstätige stehen somit vor der Herausforderung, Wohnen und Arbeiten zu vereinen. Infolgedessen werden sich die Suchkriterien beim Immobilienkauf anpassen. In Innenstädten werden Objekte mit intelligenter Raumaufteilung und Terrassen oder Balkonen stärker nachgefragt. Der Bedarf nach Wohnhäusern mit Gärten in Vororten und Kleinstädten wird sich erhöhen, wenn Berufstätige durch die gestiegene Mobilität vermehrt auf das Umland ausweichen können. Auf der Arbeitgeberseite stehen Unternehmen vor der großen Herausforderung, die vorhandenen Büroflächen gemäß der veränderten Nutzungsbedürfnisse der Mitarbeitenden umzugestalten. Diese kommen künftig nur noch ins Büro, wenn sie den persönlichen Austausch mit Kollegen und eine erlebbare Unternehmenskultur vorfinden, die in dem Maße von zuhause Haus oder virtuell nicht erfahrbar ist. Es geht also darum, einen langfristigen Mehrwert zu schaffen und Büros in attraktive Arbeitsumgebungen mit persönlichen Begegnungsstätten umzuwandeln.

Können vom Immobilien-Boom auch die Kategorien der Wohn- und Geschäftshäuser in B- und C-Städten profitieren? 

In A-Städten sind die Preise und Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser mittlerweile sehr hoch. Dies führt dazu, dass Anleger auf günstigere Alternativen in B- und C-Städten ausweichen. Im vergangenen Jahr wurden rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens wohnwirtschaftlicher Anlageimmobilien außerhalb der sieben deutschen Großstädte umgesetzt. Die kontinuierliche Preissteigerung der Wohn- und Geschäftshäuser abseits der A-Städte setzt ein positives Signal für Investoren und spiegelt das Entwicklungspotenzial dieser Anlageklasse in B- und C-Städten wider.

Auch Nachhaltigkeit in der Bauweise spielt für viele Kunden, egal ob privat oder gewerblich, zunehmend eine Rolle. Wie sehen Sie diese Bemühungen um eine neues, »grünes« Bauen oder eine ökologische, zukunftsgerichtete Sanierung von Altbauten? 

Es besteht ein breiter politischer und gesellschaftlicher Konsens dafür, dass die Erreichung der Klimaziele ohne die Mitwirkung der Immobilien- und Bauwirtschaft nicht zu schaffen ist. Der Gebäudebestand und die Neubauten bilden eine der größten Stellschrauben für einen ressourcenschonenden Umgang mit Energie und einem konsequenten Klimaschutz. Die gesetzlichen Regelungen und Selbstverpflichtungen von Unternehmen zur Verfolgung der Nachhaltigkeitsgrundsätze werden diese Entwicklung weiter fördern und forcieren. Gleichzeitig sind auch Immobilienkäufer und Kapitalanleger zunehmend daran interessiert, einen ökologischen Beitrag zu leisten und in nachhaltige Gebäude zu investieren.

Ein Thema, das schon seit einiger Zeit vor allem in Großstädten diskutiert wird: Wie können Metropolen wieder attraktiver werden für Wohnungen und Arbeitsräume. Was ist möglich und nötig, um die Städte wieder zu beleben? 

Die Struktur von Innenstädten, wie wir sie seit der Nachkriegszeit als klassische Einkaufsstraßen kennen, wird sich in Zukunft ändern. Die Herausforderung liegt darin, die Aufenthaltsqualität in Stadt- und Ortskernen auch außerhalb von Ladenöffnungszeiten zu verbessern. Für die Stadtentwicklung und Raumplanung hat dies ein verstärktes Umdenken in Bezug auf durchmischte Wohn- und Nutzungskonzepte zur Folge. Leerstehende Einzelhandels- und Büroflächen sollten umgewandelt werden, um ein zusätzliches Wohnangebot zu schaffen. Darüber hinaus sind kreative Lösungen gefragt: In Berlin, Boston, Paris und andernorts wurden während der Lockerungsphasen beispielsweise »Pop-Up-Straßenlokale« genehmigt. Gastronomen durften hier angrenzende Parkplätze als erweiterte Außenterrassen nutzen. Vielleicht ist das auch ein Post-Corona-Modell.

Interview Rüdiger Schmidt-Sodingen   Bild Engel & Völkers AG

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06.05.2021
von SMA
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