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22 Oktober 2020

Immobilienkauf – Wohnen in gekauftem Glück.

Viele Menschen träumen vom Immobilienkauf. Dieser Traum ist 2019 dank des tiefen Schweizer Hypothekarzinses von Festhypotheken zum Greifen nah. «Fokus» zeigt, wie aus den Luftschlössern die eigenen vier Wände werden können.

Ein Immobilienkauf bedarf trotz Geldleihe eines Finanzdienstleisters mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Dieses kann sich nebst Sparguthaben, Wertschriften und Darlehen aus Erbvorzügen oder dem Geld der Pensionskasse oder der 3. Säule zusammensetzen. Da beim Immobilienerwerb Kauf-und Notariatsgebühren anfallen, muss der potentielle Eigentümer auch über genügend Eigenmittelreserven verfügen und jährlich wiederkehrende Kosten ebenfalls einkalkulieren. Diese Kosten belaufen sich auf etwa sechs Prozent des Kaufpreises. Die zweite Hypothek gilt es innerhalb von 20 Jahren zurückzuzahlen, unter Berücksichtigung der Zinssteigung. Momentan hat die Schweiz ein Rekordtief, was die Hypothekarzinsen angeht. Festhypotheken mit fünfjähriger Laufzeit waren anfangs Jahr so tief wie noch nie. Das betrifft nun auch die langjährigen Festhypotheken, welche im Durchschnitt nur noch 1,345 Prozent betragen. Somit ist die Hürde, eine Immobilie zu kaufen, kleiner.

Kostenfallen vermeiden

Nebst der Rückzahlung vom Kredit darf man langfristige Kosten wie Umbau-und Renovierungskosten nicht vernachlässigen. Die Erneuerung von Böden und Wänden sind in der Regel spätestens nach 20 Jahren fällig. Diese machen 10 bis 20 Prozent der ursprünglichen Investitionskosten aus. Einige Jahre später gilt es in die Renovation von Sanitärleistungen, Heizungen oder dem Dach zu investieren. Auch die Vermietung vom Wohneigentum ist nicht gestattet, falls die Finanzierung des Grundstücks Gelder der Pensionskasse, dem Freizügigkeitskonto oder der Säule 3a beansprucht hat. Wer aus finanzieller Not die Immobilie kurzfristig verkauft, erhält oft weniger als ursprünglich bezahlt.

Festhypotheken mit fünfjähriger Laufzeit waren anfangs Jahr so tief wie noch nie.

Es lohnt sich, zusätzliche Finanzierungsangebote, einen zweiten Besichtigungstermin oder ein Immobiliengutachten einzuholen. Diese Schritte ermöglichen es schlussendlich, den Kauf gut abzusichern und Ärger und Unkosten zu vermeiden, rät Immobilienmakler L. Meier. Er ist der Meinung: «Wer in seine eigenen vier Wände will, der darf nicht mit dem Kopf durch die Wand!»

Kosten der eigenen vier Wände

Grundsätzlich gilt: Je näher die Immobilie an die Stadt grenzt, desto beliebter und teurer ist sie. Die Region Zürich ist nach wie vor ein teures Pflaster. Im Schnitt zahlt man hier 13’000 Franken pro Wohnungsquadratmeter. Die ländlichen Gebiete von Luzern und Solothurn sind erschwinglicher: Hier gibt es einen Wohnungsquadratmeter für 4’000 Franken. Nebst dem gibt es in Bern und Wallis die meisten leerstehenden Immobilien. Das liegt daran, dass die Preise in der Stadt zu teuer sind und es dem Land je nach Lage an Infrastruktur fehlt.

Wer eine günstigere Alternative seines Immobilientraums sucht, der sollte raus aus der Deutschschweiz und ab ins Tessin: Im Maggiatal ist ein Haus mit fünf bis sechseinhalb Zimmern im Schnitt ab 350’000 Franken erhältlich. Mit dem restlichen Geld können Herr und Frau Schweizer in einem Sprachkurs ihre Italienischkenntnisse auffrischen.

«Ich wollte finanzielle Unabhängigkeit!»

Finanzberater Hakan Cansever hat sich den Immobilientraum erfüllt. Der junge Mann hat sich entschieden, nach der Ausbildung sein Geld anzusparen und in eine 4.5-Zimmer-Wohnung in Dübendorf zu investieren. Die meisten Zürcher wohnen aufgrund der horrenden Kaufpreise auf Miete. Dabei sei ihnen nicht bewusst, dass sie mit dem Geld der Mietkosten schon lange eine Immobilie hätten kaufen können. Ausserdem habe die gekaufte Immobilie nach Abzahlung der Hypothek ein grösseres Sparpotential. Die Immobilie ist eine sichere Wertanlage, die im Raum Zürich eine angemessene Rendite erzeugen kann. Mit einem Immobilienkauf lässt sich Vermögen aufbauen, da Land bekanntlich immer teurer wird.  Meistens fällt die Amortisation tiefer aus, als der Monatszins für eine vergleichbare Immobilie. Der 23-Jährige rät, keine Stadtwohnungen zu kaufen, ausser man hat gerade bei «Wer wird Millionär? » gewonnen.

Die Region Zürich ist nach wie vor ein teures Pflaster.

Kaufen oder mieten?

Der Kauf einer Immobilie ist ein grosser Schritt, der gut durchdacht sein sollte. Wann sollte der Immobilienmieter zum Käufer werden? Ein Immobilienkauf verlangt finanzielle Sicherheit und die langfristige Bedienung eines Kredits. Es ist wichtig, genügend Reserven zu haben, da das angesparte Geld dann nicht mehr zur Verfügung steht. Der Käufer sollte ausserdem in der Lage sein, unerwartete Ausgaben wie zum Beispiel Reparaturen finanzieren zu können. Mit dem Kauf einer Immobilie verpflichtet man sich ebenfalls zu Sesshaftigkeit. Weltenbummler sind demzufolge mit einer Mietwohnung besser bedient.

Bevor es an die Vertragsunterzeichnung geht, sollte sich der Käufer noch einmal vergewissern, ob die Immobilie tatsächlich seinen Wünschen entspricht. Konkret heisst dies: Passen Grösse und Innenausbau des Hauses? Wie steht es rund um das Haus um die Infrastruktur und zukünftigen Nachbarn? Die wichtigste Frage lautet jedoch: Entspricht der Kaufpreis, den man bezahlt, dem Wert des Hauses? Dies sollte von einer unabhängigen Fachperson eingeschätzt werden, um alle Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen. Nur so können aus den einstigen Luftschlössern die eigenen vier Wände werden.

Text: Sonya Jamil

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