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22 Oktober 2020

Wer bei Hypotheken verhandelt, spart Geld.

Gute Nachricht für Hausbauer: Die Banken halten die Hypothekarzinsen weiter tief. Wer vergleicht und verhandelt, kann bei der Hypothek sogar noch bessere Konditionen erzielen. 

Fachleute schätzen, dass sechs von zehn Immobilienbesitzern zu viel für ihre Hypothek bezahlen, zum Teil auch massiv. Vor allem bei Hypothekenerneuerungen holt man oft nicht das Maximum heraus. Das hat damit zu tun, dass die teurere, bald fällige Hypothek einfach mit einer günstigeren ersetzt wird. Dabei verschafft sich der Laie meist keinen Überblick, was im Markt möglich wäre und vertraut dem Berater, der Beraterin des Finanzinstituts im Glauben, dass er nun von den allerbesten und äussersten Konditionen profitiere. Dazu kommt, dass der Wechsel der Bank als kompliziert und mühsam beurteilt wird und man fürchtet, dass man den Experten gegenüber fachlich kein ebenbürtiger Gesprächspartner sei und auch den Finanzmarkt nicht richtig einschätzen könne.

Unbedingt verhandeln

Verhandeln Sie selbstbewusst, schliesslich sind Sie der Kunde, die Kundin der Bank oder des Kreditgebers. Es ist auch nicht nötig, dass Sie sich im Finanzmarkt auskennen, dafür holen Sie sich ja Rat bei den Fachleuten. Diese sollen Ihnen erklären, was es bedeutet, wenn sich der Libor verändert und was ein Referenzzinssatz ist. Allerdings sollte man sich vor dem Verhandlungstermin schon etwas mit dem Markt auseinandersetzen. So kann man sich im Internet ganz einfach einen Überblick der aktuellen Richtzinsen verschaffen. Richtzinsen sind aber – wie es das Wort aussagt – lediglich Richtwerte. Diese können verbessert werden, wenn beispielsweise eine gute Tragbarkeit vorgewiesen werden kann oder das Haushaltseinkommen überdurchschnittlich ist. Solche Vorteile müssen auch zwingend in die Verhandlungen mit den Kreditgebern eingebracht werden.

Es kann sinnvoll sein, für die Wahl des Finanzinstituts einen neutralen Berater hinzuzuziehen.

Prüfen, bevor man sich bindet

Eine gute Marktübersicht erhält man nur, wenn mindestens fünf Anbieter für eine Offerte angefragt werden. Eine wichtige Regel ist, dass jeweils nicht gleich das erste Angebot akzeptiert wird. Wer verhandelt, schliesst gemäss den Experten mit Abschlägen von 0,1 bis 0,15 Prozentpunkten besser ab – der Aufwand lohnt sich also. Die Banken sind heute gesprächsbereiter, weil der Hypothekenmarkt immer umkämpfter wird. Erst vor Kurzem kam mit der Postfinance ein neuer grosser Direktanbieter auf den Markt, der mit günstigen Offerten möglichst schnell viele Kunden gewinnen will. Auch die Versicherer mischen mehr und mehr im Markt mit. Dazu stehen die Kreditgeber auch noch unter dem Druck der Politik: Wird der Eigenmietwert dereinst abgeschafft, könnten voraussichtlich die Hypothekarschuldzinsen nicht mehr steuerlich abgezogen werden. Das würde viele davon abhalten, ein Haus zu bauen oder Stockwerkeigentum zu erwerben.

Tragbarkeit prüfen

Wer sicher verhandeln will, muss vorab auch die Tragbarkeit prüfen. Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn die gesamten Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Zudem müssen mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein. Für die Tragbarkeitsrechnung werden aber nicht die aktuellen Zinsen eingesetzt, sondern sogenannte kalkulatorische Zinsen. Dadurch wird die Finanzierung auch sichergestellt, wenn die Zinsen steigen sollten. Die Immobilie stellt für die Bank eine Sicherheit dar; der Hypothekennehmer tritt die Immobilie als Sicherheit an die Bank ab und erhält im Gegenzug die Finanzierung.

Unabhängige Beratung

Es kann sinnvoll sein, für die Wahl des Finanzinstituts einen neutralen Berater hinzuzuziehen. Mitarbeitende einer Bank oder einer Versicherung setzen sich zweifellos für ihre Kundinnen und Kunden ein und kalkulieren für sie das günstigste Angebot – sie sind aber immer an ihren Arbeitgeber gebunden und diesem verständlicherweise auch verpflichtet. Deshalb kann es sinnvoll sein, einen neutralen Berater zu beauftragen, das günstigste Angebot einzuholen und mit den verschiedenen Anbietern zu verhandeln. Das ist zwar nicht kostenlos – das Honorar wird aber meistens durch die Einsparung gedeckt. Immerhin kann bei einer zehnjährigen Festhypothek ein Zinsvorteil von 0,25 Prozent eine Einsparung von 12 500 Franken einbringen.

Die Immobilie stellt für die Bank eine Sicherheit dar.

Total digital

Die Schweizer sind skeptisch und vorsichtig, wenn es ums Geld geht. Erst recht bei grossen Summen, wie bei der Finanzierung eines Hauses. Kann man solche Geschäfte wirklich sicher über das Internet abwickeln? Als Gründe für die Skepsis werden bei Umfragen häufig «mangelndes Vertrauen» und «Schaufensterpreise» genannt. Allerdings kann der Konsument davon ausgehen, dass eine renommierte Bank oder Versicherung auch über das Internet gleich seriös eingestuft werden kann wie bei einem persönlichen Kontakt. Immer mehr Bankkunden nutzen die Vorteile der Digitalisierung und verzichten auf den Gang in eine Filiale und damit auf ein Beratungsgespräch, Tendenz steigend. Neue Technologien, neue Plattformen und Tools ermöglichen den Kunden und Kundinnen, jederzeit und von jedem beliebigen Ort aus mit ihrer Bank Kontakt aufzunehmen.

Der moderne Konsument will sich immer weniger an Öffnungszeiten halten und sich zum Beispiel an einem verregneten Sonntagnachmittag von zuhause aus um seine Hypotheken kümmern. Und wer den Markt und die Angebote beobachtet und prüft, wird schnell feststellen, dass die Online-Angebote oft zu den günstigsten gehören. Eigentlich einleuchtend: Der Kunde beschafft sich alle Informationen selbst, vergleicht, sucht sich alle Unterlagen zusammen und gibt die Finanzierungsdaten über die Internetplattform bis hin zum Antrag eigenhändig ein. Das Beratungsgespräch entfällt – diesen Vorteil kann die Bank weitergeben.

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