Gerät der Immobilienmarkt in Schieflage?

In den vergangenen Jahren sind Immobilien zu einer immer attraktiveren Anlagemöglichkeit geworden. Befeuert wurde diese Entwicklung durch die historisch tiefen Fremdkapitalzinsen, die vergleichsweise sichere Renditequelle sowie die rege Bautätigkeit in der Schweiz. Welche Folgen hat dies für den Immobilienmarkt? 

Anleger aller Couleur stehen seit längerer Zeit vor einem gewichtigen Problem. Auf der Suche nach einer guten Rendite gehen ihnen die Investitionsmöglichkeiten aus. Fachleute sprechen in diesem Zusammenhang von einem Anlagennotstand. Gründe dafür gibt es mehrere: So lohnen sich zum Beispiel sichere Obligationen in Schweizer Franken finanziell kaum. Nach Abzug aller Gebühren kann den Anlegerinnen und Anlegern daraus teilweise sogar ein Minusgeschäft erwachsen. Gleichzeitig tun sich viele private und institutionelle Anleger schwer damit, auf Aktien umzusatteln. Denn zwar sind strukturierte Finanzprodukte deutlich attraktiver, wenn es um potenzielle Renditeerträge geht. Sie weisen dabei aber auch eine vergleichsweise hohe Volatilität auf, was viele Anleger abschreckt.

Wer sich in den letzten Jahren mit Finanzberaterinnen und -beratern über den grassierenden Anlagennotstand unterhalten hat, bekam meistens das Gleiche zu hören. Aufgrund der aktuellen Marktsituation stechen Immobilien als Anlage sehr positiv hervor. Nicht nur stellen sie eine vergleichsweise risikoarme Investmentklasse dar – sie werfen auch eine annehmbare Rendite ab. 

Pensionskassen haben richtig zugelangt

Das hat natürlich Folgen, und diese zeichnen sich nicht erst seit gestern ab. Bereits im letzten Jahr hielten die Experten des «Geldblogs» des «Tages-Anzeigers» fest. Auf der Suche nach Alternativen zum Anlagennotstand und etwas mehr Rendite als bei den Obligationen haben Renditeliegenschaften (sprich Mehrfamilienhäuser) einen eigentlichen Boom erlebt. «Gerade Pensionskassen und Versicherungen haben den Markt fast leer gekauft. Wenn heute ein Objekt auf den Markt kommt, welches auch nur annähernd eine anständige Rendite verspricht, ist es oft rasch verkauft. Zumal die Finanzierung mittels Fremdkapital wegen der spottbilligen Hypotheken sehr günstig ist.»

Die Lage hat sich heute, ein Jahr später, nicht wesentlich geändert. Allerdings gehen die Fachmeinungen auseinander, welche Folgen mittel- bis langfristig zu erwarten sind. Während das eine Experten-Lager publikumswirksam von sprunghaft ansteigenden Zinsen warnt und das Platzen einer Immobilienblase prophezeit, gehen die anderen von einer eher langsameren Entwicklung und stabilen Zinssätzen aus. 

Worin man sich auf dem Immobilienmarkt allerdings in beiden Lagern einig ist: Mittel- bis langfristig könnte sich ein zu teurer Immobilienkauf mit schwacher Rendite rächen. Denn durch die extrem tiefen Zinsen hätten sich viele Leute zum Kauf von Mehrfamilienhäusern bewegen lassen, die sonst nie in diesen Sektor investiert hätten. Komme es nun dereinst zu einem Zinsanstieg, sei es wenig realistisch, künftig die gleich hohen Preise wie heute realisieren zu können.

Viele Objekte stehen leer

Diese Entwicklung auf dem Immobilienmarkt hat aber noch weitergreifende Konsequenzen. In der «NZZ am Sonntag» hat vor kurzem Immobilienexperte Robert Weinert dargelegt, dass der Anlagennotstand und die mickrigen Renditen dazu führten, dass extrem viel Geld in Immobilien investiert werden. Und deshalb so viel gebaut wird, obwohl das Bevölkerungswachstum zurückgegangen ist. Das hat zur Folge, dass die Leerstandquote in der Schweiz weiter steigt. Überdurchschnittlich hoch sei gemäss Weinert die Wohnbautätigkeit in vielen Regionen ausgefallen, in denen noch grosse Baulandreserven vorhanden waren. Zum Beispiel im Wallis, im Kanton Freiburg oder im Seeland.

Mittel- bis langfristig könnte sich ein zu teurer Immobilienkauf mit schwacher Rendite rächen.

Die Frage, ob man von einer eigentlichen Immobilienblase sprechen könnte, beantwortet der Fachmann vorsichtig differenziert. Im Markt sei «sicherlich heisse Luft vorhanden». Wie sich die hohe Neubautätigkeit langfristig auswirkt, lasse sich aber noch nicht sagen. «Die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Werte der Immobilien früher oder später negativ entwickeln, ist gestiegen.» Allerdings hätten die tiefen Zinsen und der damit verbundene Bauboom auch positive Effekte. «Die Mieten sind gesunken, und es werden derzeit viele Wohnungen renoviert.» 

Kommt es zu einem Knall?

Und wie realistisch wird ein Immobiliencrash eingeschätzt? Laut Marktbeobachtern hängt vieles davon ab, wann und in welchen Schritten die Zinsen steigen. Sollte es zu einem steilen Zinsanstieg kommen bei einer gleichzeitig schwächelnden Wirtschaft, könnten sich ähnliche Probleme entwickeln wie in den Immobilienkrise der 90er-Jahre. Damals wurden die Zinsen rasch und stark erhöht. Gleichzeitig begann die Wirtschaft zu schrumpfen, weswegen viele Hauseigentümer ihre Hypotheken nicht mehr tragen konnten. Die Folge für den Immobilienmarkt waren Konkurse sowie Zwangsversteigerungen.