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30 März 2020

Kaufen ist in den meisten Fällen günstiger als mieten.

Kaufen oder mieten? Wohneigentum ist im Vergleich zur Miete finanziell attraktiver – auch dank den historisch tiefen Hypothekarzinsen.

Eine Eigentumswohnung mit 3 oder 4 Zimmern, 100 m2 gross, kostet heute an guter Lage schnell einmal eine Million Franken. Das ist auf den ersten Blick viel Geld. Doch die Investition lohnt sich – kaufen ist in den meisten Fällen günstiger als mieten. Ausserdem: Wer mietet, hat keine Wertvermehrung. Und Immobilen sind im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten verhältnismässig sicher.

Bis 18 Prozent günstiger

Die Immobilienstudie 2019 der Crédit Suisse zeigt auf, dass Wohneigentum auch bei den aktuell hohen Immobilienpreisen fast immer die günstigere Wohnform ist. Macht man eine Vollkostenrechnung, dazu gehören beispielsweise auch die Unterhaltskosten, spart man mit einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Mietwohnung durchschnittlich 18 Prozent. Grund dafür ist natürlich der nach wie vor sehr tiefe Hypothekarzins. Daran dürfte sich zumindest in nächster Zeit nichts ändern. Die Richtzinsen für kurz-, mittel- bis langlaufende Hypotheken sind seit Jahresbeginn weiter gesunken. Die Sätze für zehnjährige Hypotheken sind mit 1,30 Prozent rekordverdächtig tief und die fünfjährigen Hypotheken mit 0,99 Prozent ebenfalls. Auch zweijährige Festhypotheken sind mit 0,93 Prozent auf tiefem Niveau.

Gemäss Experten ist der Zinsrückgang unter anderem auf die erwartete Abschwächung der Weltwirtschaft zurückzuführen. Die amerikanische Notenbank Fed hat ihre angekündigte Zinserhöhung bis auf Weiteres verschoben und auch die europäische Zentralbank dürfte die Zinsen vorerst nicht anheben. Unter diesen Voraussetzungen ist auch von der Schweizerischen Nationalbank vorerst keine Zinserhöhung zu erwarten.

Wer kann, sollte kaufen

Eine erste Berechnung, ob sich ein Kauf im Vergleich zur Miete lohnen würde, kann man mit einem der praktischen Rechner machen, die auf den Websites verschiedener Banken zu finden sind. Nimmt man eine 4-Zimmer-Wohnung, für die man monatlich heutzutage nicht überrissene 2500 Franken bezahlen müsste, zeigt sich schnell, dass es deutlich günstiger wäre, das Objekt für eine Million zu kaufen. Als Besitzer käme die Wohnung nur auf 2050 Franken zu stehen, Zins-, Unterhalts- und Nebenkosten sowie Amortisationen eingerechnet. So gesehen ist es klar: Wer kann, muss kaufen. Immer vorausgesetzt, dass die finanziellen Anforderungen ohne Risiko über längere Zeit hinaus erfüllt werden können.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht viel Geld – ohne Eigenkapital gibt es auch die günstigste Hypothek nicht. Für die Finanzierung spielen mehrere Faktoren eine Rolle: die persönliche Situation, das Einkommen, die finanzielle Planung sowie Zivilstand und Familie. Dazu kommen die Unwägbarkeiten, die im Vorfeld auf ihre Konsequenzen abgeschätzt werden müssen: Scheidung, Arbeitslosigkeit oder sich ändernde Lebensentwürfe. Je mehr Eigenmittel mitgebracht werden, desto besser, lautet der Rat der Hypothekengeber. Das selbst eingebrachte Kapital reduziert den Belehnungsgrad und verbessert die Bonität der Hypothekarkunden sowie die Tragbarkeit einer Hypothek.

Vergaberegeln verschärft

Obwohl signifikante Ausschläge nach oben bei den Hypothekarzinsen nicht zu erwarten sind, sind die Banken und Versicherer in der Vergabe zurückhaltender geworden. Zudem zwingt der Staat die Banken mehr oder weniger offen dazu, die eigenen Regeln zu verschärfen. Die Finanzmarktaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank und auch das Eidgenössische Finanzdepartement üben auf die Bankiervereinigung Druck aus, bei den Renditewohnliegenschaften schärfere Vergaberegeln durchzusetzen. Damit soll die boomende Vergabe von Hypotheken gebremst werden für Wohnungen, die als Anlageobjekte gekauft werden. 

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht viel Geld – ohne Eigenkapital gibt es auch die günstigste Hypothek nicht.

Aber auch bei privaten Käufern pochen die Nationalbank und die Finanzmarktaufsicht Finma konsequent auf klar festgelegte Schwellenwerte. So ist es heute schwieriger, den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen als noch vor ein paar Monaten – vor allem, wenn das Eigenkapital knapp ist und der Kaufpreis und die Bankschätzung auseinanderklaffen. Dabei steht die Tragbarkeit im Zentrum. Die finanzielle Belastung darf durch das Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen. Gemeint sind dabei üblicherweise 33 bis 33,33 Prozent auf das Brutto-Einkommen.

Geringe Eigentumsquote

Nachholbedarf hätte die Schweiz allerdings: Die Wohneigentumsquote ist im internationalen Vergleich nach wie vor relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern. Immerhin hat die Wohneigentumsquote seit 1970 kontinuierlich zugenommen – der Grund dafür ist die Zunahme des Stockwerkeigentums und die in jüngster Zeit vorteilhaften Finanzierungsbedingungen.

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