Der Erfolgsfaktor Ökosystem in der Immobilienwirtschaft

Im Bereich Innovation ist es lange kein Geheimnis mehr, dass neue Produkte und Services immer seltener unabhängig voneinander sind. Vielmehr geht es für Unternehmen heute darum, dieselben im System zu begreifen und vor allem darum, das Ökosystem einer jeden Innovation mit ihren verschiedenen Stakeholdern zu sehen. 

Dies bedeutet beispielsweise in der Automobilindustrie, dass immer mehr Gerätefunktionen miteinander gekoppelt sind, Erträge werden branchenübergreifend erwirtschaftet. Damit einher geht, dass man Innovation vor allem nutzerzentriert sehen muss. Technologien stellen dabei mehr und mehr «nur» Werkzeuge dar, um Kunden gegenüber eine starke Value Proposition zu realisieren.

Fokus Immobilienbranche

Anders im Bereich Immobilien, einer Branche, die naturgemäss stark an ihrer Historie hängt. Ökosysteme stehen in der Immobilienwirtschaft am Anfang, wie auch die Studie «Digital Real Estate 2019» feststellt. Ein starkes Hindernis findet die Studie neben der technologischen Komplexität oder Interessenskonflikten in der fehlenden Bereitschaft der Immobilienwirtschaft.

Bauherren fokussieren auf Ausnutzungsziffern, Effizienz im Gebäude und vielleicht noch darauf, wie das Gebäude im Inneren nutzerspezifisch funktionieren oder von aussen erschlossen werden soll. Darüber nachzudenken, wie sich Gebäude und Areale in unsere Gesellschaft oder Ökologie integrieren und über die Zeit wandlungsfähig bleiben, das ist noch relativ neu. Und doch machen einige Ansätze Mut.

Gemeinsam an einem Tisch

Dr. Mitchell Joachim, Architekt und Universitätsdozent war Redner bei den NZZ Real Estate Days 2019. Er berichtete dort von seinem Think Tank «Terreform ONE», der sich mit sozio-ökologischem Design und nachhaltigem Städtebau beschäftigt. Sein Ansatz ist es, Gebäude und die Ökologie in einer sinnvollen Art und Weise miteinander zu verbinden. Was es dafür braucht? Essenziell ist es, nicht nur Architekten und Nutzer an den Tisch zu bringen, sondern alle möglichen Kompetenzen wie Biologen, Musiker, Geographen, Feuerwehrleute gleichberechtigt in die Entwicklung einzubeziehen.

So werden andere Fragen gestellt, die den Weg für neue Lösungen ebnen. Im Terreform Innovation Lab sind dies gemeinsame Lösungen von Experten in Robotik, Nanotech oder Urban Farming. Sie betreffen nicht nur die Gebäudestruktur, sondern auch die Bewegung um das Gebäude herum oder die Einrichtung (die beispielsweise aus Pilzen wächst und einfach kompostiert wird, wenn man diese nicht mehr benötigt). «There is no distinction between the landscape and the home itself», erläutert Joachim. Die Dinge sind quasi symbiotisch miteinander verbunden.

There is no distinction between the landscape and the home itself Dr. Mitchell Joachim

Um Gebäude- und Arealinnovationen zu finden, müssen wir aber gar nicht erst nach Amerika blicken. Der deutsche Unternehmer Jörg-Peter Schultheis hat früh erkannt, dass flexibel gedachte Immobilien essenziell sind, um Menschen und Firmen auch sonst in Sachen Innovation voran zu bringen. Derzeit plant er mit seinem spektakulären «Springparkvalley» in der Nähe von Frankfurt am Main ein «von Forschungstrends inspiriertes, visionäres Innovations-, Wohn- und Lebensumfeld, das Ideen Raum gibt». Hier hat niemand mehr seinen festen Arbeitsplatz. Menschen finden täglich neue inspirierende Plätze entsprechend ihrer aktuellen Stimmung. Die hier tätigen Menschen sind mit den Gebäuden datentechnisch 24/7 miteinander vernetzt. So kann man mit Hilfe einer Quartierapp zum Beispiel Gleichgesinnte für Innovationsprojekte finden, oder Personen mit gezieltem Wissen ansprechen. So kann man sich gegenseitig voranbringen.

Die Architektur entspricht menschlichen Bedürfnissen und wird gleichzeitig mit den Naturelementen in Einklang gebracht. Europas grösstes Innovationsquartier vernetzt digitale und physische Ökosysteme zu einem nahtlosen Erlebnis. «Frei von Konventionen, Richtlinien und Hierarchien können so Innovationen geschaffen werden, die der Wirtschaftsstandort Deutschland dringend benötigt, um im internationalen Vergleich mithalten zu können», so Schultheis. Eine spätere Expansion in andere Länder ist nicht ausgeschlossen.

Mathematisches Modell erkennt Bewegungsmuster

Eng verbunden mit der Sicht einer Immobilie in ihrem Ökosystem sind Mobilitätsströme. Diese zu simulieren hat sich ein Spin-Off der TU-Berlin und der ETH Zürich verschrieben. Die Firma Senozon verwendet ein eigenes mathematisches Modell, um vorherzusagen, wer sich wann, wo, wie und zu welchem Zweck bewegt. Befragungen und Erhebungen lassen Senozon diesbezügliche Individualentscheidungen verstehen und zu Bewegungsmustern zusammenfassen.

Aussagen zu den Mustern bestimmter Zielgruppen dienen dann dazu, Immobilien und Areale besser in ihr Ökosystem einzubetten. Beispielsweise durch die Planung von Mobilität um die Gebäude herum, durch das Erkennen nötiger Infrastrukturmassnahmen oder durch die optimale und der Nachfrage angepassten Flächennutzung auf dem Areal. Senozon CEO Jan Fülscher erläutert: «Um das Ökosystem eines Areals zu verstehen und seine Nutzung langfristig zu optimieren, müssen die Entwickler die Zusammensetzung und die Bewegungen der Menschen auf diesem Areal kennen. Mit unserem Modell können sie ein solches Verständnis ebenfalls für lange Planungshorizonte in komplexen und sich wandelnden Umgebungen aufbauen.»

Mit den Umgebungen wandeln sich die Lebenszyklen von Immobilien. Die Immobilienbranche der Schweiz ist es gewohnt, in Zyklen von Jahren bis Jahrzehnten zu denken und zu handeln. Demgegenüber steht eine rasante Geschwindigkeit, in der die digitale Revolution alle gesellschaftlichen Bereiche verändert. Immobiliennutzer suchen verstärkt nach Sinn, Nähe, Authentizität und Nachhaltigkeit. Studien bestätigen, dass angenehmere und individualisierte Arbeitsplätze, die auf Nutzerbedürfnisse und -verhalten abgestimmt sind, wiederum das Wohlbefinden, die Motivation und Innovationskraft fördern (siehe dazu Deloitte Studie «Daten sind das neue Gold» 2018). Die Branche muss also längst beginnen, Immobilien als Teil einer «Lebensgemeinschaft» mit verschiedensten Organismen und eben im Ökosystem zu sehen. Nur so lassen sie sich, wie an den Beispielen gezeigt, von einer «unbelebten» Umwelt zu einem echt lebendigen und produktiven Organismus wandeln, der nicht nur nutzerorientiert funktioniert, sondern langfristig motiviert und damit die Innovation begünstigt.

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Text Philipp Mandl | MRICS, Msc. Economics, Managing Director, Swiss Commercial Invest AG