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28 September 2020

Steuern sparen als Immobilienbesitzer.

Wer Immobilien besitzt, hat bei den Steuern einiges zu beachten, um nicht mehr als nötig zu zahlen. Wir haben einige Tipps zusammengetragen. 

Eines Tages Immobilienbesitzer zu sein, ist für viele Menschen ein Traum. Wer jedoch schon eine Liegenschaft besitzt, ist bestens vertraut mit dem organisatorischen Aufwand und der Arbeit, welche ein eigenes Grundstück mit sich bringt, ob man es nun selbst bewohnt oder lediglich vermietet. 

Alle Jahre wieder ruft die Steuererklärung. Für Immobilienbesitzer bringt das Ausfüllen der Steuern noch eine andere Dimension mit sich. Denn wer durchdacht vorgeht, kann eine Menge sparen. Doch wie geht das?

«Bei der Steuererklärung ist es oftmals zu spät», sagt Immobilien-Experte Thomas Hardegger. «Wer auf die Steuerbelastung Einfluss nehmen will, muss sich vor den Ausgaben oder vor einer Amortisation der Hypothek mit den Auswirkungen auf die Steuern auseinandersetzen. Eine sorgfältige Finanz- und Ausgabenplanung hilft dabei.»

Bei der Steuererklärung ist es oftmals zu spät.

Thomas Hardegger
Werterhaltend oder wertvermehrend?

Eine Immobilie verursacht zahlreiche Ausgaben. Diese können in zwei Kategorien unterteilt werden: werterhaltende Ausgaben und wertvermehrende Ausgaben. 

Unter den Deckmantel der werterhaltenden Ausgaben gehören Kosten wie Sanierungen der Sanitäranlagen, Reparaturen an der Fassade oder eine Erneuerung der Elektronik. Kurz gesagt: Es sind Ausgaben, welche nötig sind. Sie erhalten den Wert des Gebäudes und wirken sich vorteilhaft auf die Steuern aus. 

Wertvermehrende Ausgaben erhöhen den Wert der Liegenschaft, wie beispielsweise ein Whirlpool oder die Neuanlage eines Gartens. Sie sind nicht nötig, und deshalb auch nicht steuerrelevant. 

Investitionen sinnvoll planen

Werterhaltende Ausgaben lassen sich pauschal oder effektiv belegt von den Steuern abziehen. «Wenn sie 20 Prozent des Eigenmietwertes nicht übersteigen, sollte der Pauschalabzug gewählt werden, für welchen man keine Belege einreichen muss», sagt Thomas Hardegger. 

Wertvermehrende Ausgaben erhöhen den Wert der Liegenschaft, wie beispielsweise ein Whirlpool oder die Neuanlage eines Gartens.

«Bei hohen Investitionen ist es auch sinnvoll, die Anrechnung auf zwei Jahre zu verteilen, bei energetischen Sanierungen sogar auf drei Jahre.» Wer wertvermehrende Ausgaben hat, verfügt beim Verkauf des Hauses dann über steuerliche Vorteile. «Wertvermehrende Ausgaben können bei einem Verkauf als Grundstückgewinnsteuer mindernde Ausgabe angegeben werden», sagt Hardegger. In jedem Falle ist es jedoch wichtig, die Belege aufzubewahren, da das Steueramt diese verlangt.

An die 3. Säule denken

Auch wenn es um die Rückzahlung der Hypothek geht, macht es Sinn, die Steuern im Auge zu behalten. Vor allem die indirekte Amortisation bietet Vorteile. Hardegger weiss: «Bei der indirekten Amortisation wird statt einer Rückzahlung der Hypothek die 3.Säule geäufnet. Damit spart man mehr Steuern, als bei den niedrigen Zinsen als Zinsaufwand abgezogen werden kann.» Dies ist auch für Eigentümer interessant, die sich sonst keine 3. Säule leisten könnten. Hier profitieren sie vollumfänglich. 

Selbst wenn sich die Immobilie im Ausland befindet, zahlt man je nachdem weniger Steuern. «Das hängt sehr von der kantonalen Gesetzgebung ab», erklärt Hardegger. «Bei allen werden Erträge und Wert nur als satzbestimmend für die inländischen Einkommen und Vermögen angerechnet. Einigen Kantone lassen zu, dass ein allfälliger Ausgabenüberschuss vom Einkommen abgezogen wird.»

Sich frühzeitig über die Bestimmungen im Heimatkanton schlau zu machen, lohnt sich also. 

Einen kühlen Kopf bewahren

Wem vor lauter Steuern der Kopf brummt, braucht nicht zu verzagen. «Am besten wendet man sich mit Fragen an eine Nonprofit-Beratungsstelle», verrät Hardegger. 

Bei all dem Stress, der ein Eigenheim mit sich bringen kann, soll man eines jedoch nie vergessen. «Immobilienbesitzer geniessen auch ohne Steueroptimierung bereits viele Vorteile», betont der Immobilienexperte «Der grösste Vorteil ist der Wertzuwachs der Anlage, da die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist. So kann sich der Wert eines Eigenheimes oder einer Wohnung an gesuchten Lagen bereits in weniger als zwanzig Jahren verdoppeln – Mieter zahlen gemäss statistischen Auswertungen auch trotz sinkenden Hypothekarzinsen höhere Mieten.»

Die zahlreichen finanziellen Vorteile eines Immobilienbesitzes liegen folglich auf der Hand. Die Hauptsache ist dabei jedoch immer, einen kühlen Kopf zu bewahren und organisiert vorzugehen. So lässt es sich optimal und stressfrei wohnen und profitieren. 

Gerät der Immobilienmarkt in Schieflage? Die Antwort gibt es hier.

Text Fatima Di Pane

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