«Die Immobilienwelt ist ein People-Business – und Vertrauen eine wichtige Währung»

Strenge Finanzierungsbedingungen, ein Dschungel an Regulierungen sowie langwierige Bewilligungsverfahren – der Schweizer Immobilienmarkt steht vor grossen Herausforderungen. Doch inmitten dieser schwierigen Bedingungen sieht man beim Immobiliendienstleister Markstein auch Chancen. «Fokus» fragte nach.

Marco Uehlinger
CEO

Reto von Rotz
Leiter Transaktionsmanagement

Herr Uehlinger, als CEO von Markstein haben Sie einen umfassenden Blick auf den Schweizer Immobilienmarkt. Welche Hemmnisse sehen Sie aktuell als Bremsklötze für eine dynamische Marktentwicklung?

Marco Uehlinger: Einerseits haben wir es mit reduzierten Finanzierungsstrukturen zu tun: Die Banken agieren äusserst restriktiv in der Kreditvergabe und durch die Neuausrichtung der Credit Suisse – weg von einem offensiven, hin zu einem eher restriktiven Immobilienengagement – wurde dem Markt Kapital entzogen. Andererseits müssen wir uns mit einer hohen Regulationsdichte arrangieren, wobei die einzelnen Gesetzgebungen nicht selten im Widerspruch zueinander stehen. Ferner erschwert sich die Lage dadurch, dass die zuständigen Ämter untereinander selten koordiniert agieren, was eine gewisse Planungsunsicherheit verursacht.

Herr von Rotz, als Leiter Transaktionsmanagement stehen Sie täglich mit Investorinnen und Investoren in Kontakt. Wie haben sich deren Anforderungen verändert?

Reto von Rotz: Hier zeigen sich wesentliche Unterschiede zwischen privaten und institutionellen Anlegenden. Letztere legen grossen Wert auf ESG-Kriterien und verkaufen Immobilien, die nicht den Nachhaltigkeitsvorgaben entsprechen. Da ESG-konforme Objekte kaum angeboten werden, steigen deren Preise. Privatanlegende hingegen fokussieren sich stärker auf Rendite. Hier besteht die Herausforderung darin, dass die Banken aufgrund der neuen Eigenmittelverordnung Liegenschaften und deren Risikoprofil differenzierter betrachten und ihre Eigenmittel selektiver als bis anhin einsetzen. Vereinfacht ausgedrückt: Kredite mit höheren Risiken – namentlich für Entwicklungsprojekte – wurden teurer.

Wie beeinflussen diese Faktoren die Projektpipeline von Immobilienentwicklern und Investoren?

Reto von Rotz: Wir werden insbesondere in Projektentwicklungen gleich doppelt gefordert: Zum einen ist aufgrund der langen Genehmigungsverfahren das Kapital länger gebunden. Und zum anderen führt die neue Eigenmittelverordnung zu teureren Hypotheken.

Sie sprechen die langwierigen Bewilligungsverfahren an. Welche Massnahmen würden den Prozess beschleunigen?

Marco Uehlinger: Natürlich können wir als Immobiliendienstleister nur bedingt Einfluss auf diese Abläufe nehmen. Was wir aber tun können, ist, unseren Aufgaben penibel und effizient nachzukommen. Denn indem wir unsere «Hausaufgaben» machen, erhöhen wir von unserer Seite die Effizienz der Abläufe. Diese Resilienz im Umgang mit Behörden sind wir unseren Kundinnen und Kunden schuldig. Generell wäre es jedoch sinnvoll, wenn die Wirtschaft hier mehr Druck aufbauen würde, um Gehör zu finden. Denn pragmatische Lockerungen sind durchaus möglich: So hat das Parlament im September 2024 weitgehende Erleichterungen der Lärmschutzvorgaben beschlossen. Leider bleibt dies bis jetzt eine Ausnahme, denn die Regulierungen nehmen tendenziell weiter zu.

Reto von Rotz: Zudem ist die Lage nicht in allen Regionen oder Kantonen gleich. Generell gilt: Je grösser eine Gemeinde oder eine Stadt ist und je mehr Kommissionen sie aufweist, desto komplexer wird es.

Wie positioniert sich Markstein als Dienstleister in diesem anspruchsvollen Marktumfeld?

Reto von Rotz: Im Rahmen der aktuellen Ausgangslage sind unsere Erfahrung sowie unser Know-how besonders wertvoll und können einen Impact erzielen. Generell setzen wir uns dafür ein, Prozesse so straff wie möglich zu gestalten. Hierfür ist auch unser Netzwerk unerlässlich – man muss die Leute vor Ort kennen und wissen, wie die Dinge ablaufen. Wir agieren, wenn möglich, und reagieren, wo nötig.

Marco Uehlinger: Diese Bemühungen kombinieren wir mit einer grossen Kundennähe. Zudem optimieren wir unsere Projekte, indem wir möglichst viele Prozesse parallelisieren und so die Effizienz steigern. Und wie Reto richtig gesagt hat, steht für uns ebenfalls das Aufbauen von Partnerschaften im Vordergrund. Verlässlichkeit ist in einer Zusammenarbeit von höchster Bedeutung, insbesondere wenn sich Zeiten verändern. Die Immobilienwelt ist ein People-Business und Vertrauen sowie Seriosität sind wichtige Werte.

Was erwarten Sie für die kommenden Jahre für den Schweizer Immobilienmarkt?

Marco Uehlinger: Es ist nicht anzunehmen, dass die Regulationsdichte abnehmen wird. Unsere Hoffnung lautet, dass sie sich auf diesem hohen Niveau einpendelt. Gleichzeitig denke ich, dass wir auf Bankenseite eine Entspannung erleben werden und man wieder einfacher an Kapital kommt. Der Ruf der Branche wurde vernommen und die Banken werden zusehen, dass wieder mehr Kapital in den Markt fliessen kann. Da ist auch die SNB eventuell ein Helfer der Wirtschaft. Das Tiefzinsumfeld wird für Anlegerinnen und Anleger weiterhin attraktiv bleiben in den kommenden Jahren. Und aufgrund des anhaltenden Bedarfs nach Wohnraum wird der hiesige Immobilienmarkt intakt bleiben.

Weitere Informationen unter: markstein.ch