«Wir agieren als One-Stop-Shop für unsere Kundschaft»

Sergio Günthardt
Head of Investment Property Deutschschweiz

Alexandra Truninger
Head Debt & Structured Finance Switzerland

Der Schweizer Fremdfinanzierungsmarkt für Immobilien befindet sich im Wandel: Steigende Komplexität, höhere Margen sowie verschärfte Regulierungen stellen Investoren vor Herausforderungen. «Fokus» fragte bei CBRE nach, wie Immobilieninvestoren ihre Portfolios neu kalibrieren können, um trotz anspruchsvollem Umfeld eine attraktive Rendite zu erzielen und am Markt bestehen zu können.

Herr Günthardt, die Leitzinsen der SNB sind wieder bei null Prozent. Wie hat sich der Immobilienmarkt in jüngster Zeit entwickelt?

Sergio Günthardt: Bis und mit 2022 befanden wir uns in einer langanhaltenden Tiefzinsphase. Diese sorgte für einen starken Preisanstieg bei Renditeimmobilien und befeuerte den Anlagedruck. Insbesondere institutionelle Investoren haben in dieser Phase ihre Bestände massiv ausgebaut. Davon waren nicht nur Wohnliegenschaften betroffen, auch im Gewerbesektor, mit tendenziell höherem Risiko, stand ausreichend Kapital zur Verfügung. Mit den ersten Zinserhöhungen im Jahr 2022 zeigte sich bei den Investoren eine gewisse Verunsicherung. In der Folge verordneten viele Institutionelle einen Anlagestopp und agierten bei Zukäufen äusserst selektiv. Das Transaktionsvolumen des Gesamtmarktes sowie die Immobilienpreise sind teilweise deutlich zurückgegangen. Privatinvestoren haben aufgrund des geringeren Wettbewerbs die Gunst der Stunde genutzt und ihre Ankaufsaktivität erhöht. Doch mit den erfolgten Zinssenkungen der SNB ab 2024 kehrte der Anlagedruck zurück, wobei wir aber im Vergleich zum Zeitraum vor 2022 grundlegende Veränderungen feststellen.

Welche Unterschiede beobachten Sie konkret?

Sergio Günthardt: Der Anlagedruck der Grossinvestoren ist wieder sehr hoch. Interessant ist aber, dass Investoren nach wie vor sehr selektiv agieren und sich insbesondere auf Investitionen mit einem tiefen Risikoprofil fokussieren. Grosse Nachfrage besteht dementsprechend vor allem im sogenannten Core-Bereich, sprich bei Wohn- und Gewerbeimmobilien an guten Lagen und langfristig abgesicherten Mieterträgen. Für komplexere Immobilieninvestitionen steht nach wie vor wenig Kapital zur Verfügung. Dies war vor 2022 nicht derart ausgeprägt der Fall. Ausserdem ist der Anteil der Privatinvestoren zurückgegangen. Diese neue Entwicklung steht unter anderem in Zusammenhang mit erschwertem Zugang zu Fremdkapital, was für Privatinvestoren oft eine der wichtigsten Finanzierungsquellen darstellt.

Gibt es Faktoren und Akteure, welche den Markt in den weniger nachgefragten Segmenten stabilisieren?

Sergio Günthardt: Die gibt es durchaus. Gerade die sogenannten «Eigennutzer», bei denen es sich um Firmen handelt, die im eigenen Gebäude Räumlichkeiten für die operative Tätigkeit nutzen, aber auch private und internationale Investoren haben sich als stabilisierende Akteure in gewissen Marktsegmenten etabliert. Eigennutzer kaufen oft zur strategischen Standortsicherung zu. Ausländische Investoren können aufgrund der «Lex Koller» nur in Gewerbeobjekte investieren, folglich ist ihr Einfluss auf diesen Bereich beschränkt. Gerade bei grossvolumigen Transaktionen oder komplexen Nutzungsarten wie Hotels, Data-Center und Retail ist der positive Einfluss der internationalen Investoren am deutlichsten ausgeprägt.

Privatinvestoren sind heute mit höheren Hürden bei der Beschaffung von Fremdkapital konfrontiert. Was sind hierfür die Gründe?

Alexandra Truninger: Es hat sich in der jüngeren Vergangenheit mit «Basel III» und der von der Finma veröffentlichten Aufsichtsmitteilung zu den Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt eine Verschärfung ergeben: Die Verordnung schreibt Kapitalgebern wie Banken einerseits strengere Kapitalvergaberichtlinien und andererseits höhere Eigenkapitalanforderungen vor, was traditionelle Finanzierungen erschwert. Darum erhält man etwa für Neubauprojekte heute deutlich weniger Fremdkapital mit höheren Anforderungen als bisher üblich. Und das regulatorische Umfeld ist nicht die einzige Disruption im Immobiliensektor.

Welche weiteren Faktoren haben denn eine verschärfende Rolle gespielt?

Alexandra Truninger: Die Übernahme der Credit Suisse durch die UBS hat den Markt auf verschiedenen Ebenen stark verändert. Die CS war ein zentraler Akteur und Kapitalgeber im Immobilienbereich und diese Quelle existiert nicht mehr. Zudem überprüfen auch andere Banken ihre Kredite ausgiebiger und wurden mit einem zusätzlichen Zulauf konfrontiert. Verstärkt wird diese Entwicklung durch gestiegene Eigenmittelanforderungen und strengere Vergabekriterien, was insgesamt zu einer Verknappung des Angebots an Fremdkapital führt. Dies bedeutet für viele Investoren, dass sie ihre Finanzierungen überprüfen und an die neuen Marktbedingungen anpassen müssen. Das ist zurzeit ein wichtiger Teil meiner Beratungstätigkeit.

Wie unterstützen Sie die Investoren konkret?

Alexandra Truninger: Dank unserer umfassenden Markt- und Finanzexpertise können wir Liegenschaften analysieren, um sie «fit-to-Finance» zu machen. Zudem nehmen wir Einschätzungen der Finanzierungsfähigkeit von Projekten vor, sowohl in den frühen Phasen der Erstellung als auch im Rahmen eines geplanten Verkaufs. In diesem Zusammenhang ist die Optimierung der projektspezifischen Kapitalgeberstruktur nebst der Fremdkapitalstruktur wichtiger als je zuvor. Auch die Diversifikation des Portfolios in Bezug auf die Kapitalgeber spielt eine Schlüsselrolle. Und internationale Kapitalgeber gewinnen zunehmend an Bedeutung. Hier kann CBRE mit seinem umfassenden internationalen Netzwerk enorme Vorteile für die Kunden schaffen.

Sergio Günthardt: Dank unserer globalen Aufstellung und lokaler Verankerung können wir für unsere Kunden als One-Stop-Shop agieren, der sämtliche Aspekte abdeckt, die für einen erfolgreichen Immobilienverkauf wesentlich sind, also etwa auch Vermietungs- oder bauliche Themen. Ein essenzieller Erfolgsfaktor sind unsere erstklassigen Beziehungen zu lokalen und internationalen Investoren sowie generell das tiefe Verständnis von Immobilien als Anlageklasse.

Was kommt Ihres Erachtens auf Immobilieninvestoren im Jahr 2026 zu?

Sergio Günthardt: Der Anlagedruck der institutionellen Investoren wird hoch bleiben, das Kapital wird sich aber weiterhin vorwiegend auf erstklassige Liegenschaften konzentrieren, sprich auf Wohn- und Gewerbeimmobilien mit sehr guten Eigenschaften und abgesicherten Mieterträgen. Die hohe Nachfrage sowie das limitierte Angebot werden aber dazu führen, dass Liegenschaften mit einem höheren Risikoprofil wieder vermehrt in den Investorenfokus geraten.

Alexandra Truninger: Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die bankenseitigen Beschränkungen bleiben. Dies schafft aber auch spannende Opportunitäten für alternative Finanzierungen, wie Mezzanin- und nachrangige Finanzierungen oder Private Debt. Hier stehen wir bereit, um für unsere Kunden massgeschneiderte Strategien für bestehende Portfolios, aber auch neue Projekte zu entwickeln und diese gemeinsam mit ihnen umzusetzen.

Weitere Informationen unter cbre.com