Das Investieren in Immobilien zu Renditezwecken gilt traditionell als sichere Anlageklasse. In jüngster Vergangenheit kam es jedoch insbesondere auf der Finanzierungsseite zu markanten Veränderungen, welche Investoren bei der Definition der Investitionsstrategie berücksichtigen sollten.
Gerade in volatilen Zeiten erleben Investitionen in Realwerte einen regelrechten Boom. Davon hat das Segment der Immobilienanlagen in der Vergangenheit auch profitiert: Angetrieben durch ein historisches Tiefzinsumfeld und angesichts erhöhter geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheit, stieg die Attraktivität von Realwerten enorm an. Durch diese Konstellation wurden Immobilien für institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen, aber auch für Privatinvestor:innen zur Anlageklasse erster Wahl. Doch auch dieser Sektor ist nicht nur stabil, sondern wird laut Fachleuten von komplexen Veränderungen im Anlageverhalten sowie der Verfügbarkeit von Fremdmitteln geprägt.
Betrachtet man den Zeitraum der letzten Jahre etwas genauer, zeigt sich, dass das Zinsniveau eine zentrale Rolle spielt. Die sinkenden Zinssätze wirkten während Jahren als direkter Preistreiber, indem sie die Kapitalaufnahme verbilligten und die Bewertungen systematisch zugunsten höherer Immobilienpreise verschoben. Ab dem Jahr 2022 nahm der Investitionsdruck der Grossinvestoren allerdings aufgrund steigender Zinsen deutlich ab und der Markt der Anlageimmobilien geriet in eine Korrekturphase mit sinkenden Transaktionsvolumen, steigenden Renditen und folglich sinkenden Preisniveaus. Mit der geldpolitischen Wende und dem erneuten Einläuten von Leitzinssenkungen der SNB von 1,75 auf 0 Prozent zwischen März 2024 und Juni 2025, wurden Finanzierungen generell wieder günstiger und festverzinsliche Anlagen verloren an Attraktivität. Gleichzeitig stützen tiefe Leerstände und ein anhaltendes Bevölkerungswachstum bei überschaubaren Neubauvolumen die Mieterträge. Dadurch entsteht wieder eine neue starke Nachfrage nach Anlageimmobilien. Gewisse Faktoren haben sich aber gegenüber der letzten Boomphase verändert.
Zum einen stiegen mit der Umsetzung der finalen Basel-III-Regeln ab Januar 2025 die Eigenkapitalanforderungen in der Immobilienfinanzierung deutlich. Künftig wird stärker nach Nutzung und Risiko differenziert: Selbstgenutzte Wohn- und Gewerbeobjekte sowie gemeinnütziger Wohnbau profitieren von tieferen Anforderungen, während renditeorientierte Investitionen und Neubauten strenger bewertet werden. Die neuen Regeln führen insgesamt zu höheren Kapitalanforderungen, was sich negativ auf Kreditvergabe und Finanzierungskosten auswirkt.
Zum anderen zeigt sich ein Wandel in der Investorenlandschaft, vornehmlich im Verhältnis von institutionellen zu privaten Anlegern. Marktkenner:innen bestätigen, dass Privatinvestor:innen in der Schwächephase des Immobilienmarktes zwischen 2023 und 2024 sehr aktiv waren und die Nachfragebaisse aus dem institutionellen Sektor teilweise kompensieren konnten. Aktuell werden Privatinvestor:innen aber aufgrund der schwierigeren Fremdkapitalbeschaffung sowie des hohen Anlagedrucks von institutionellen Investoren wieder stärker zurückgedrängt und verlieren an Wettbewerbsfähigkeit.
Auch auf institutioneller Seite haben sich relevante Veränderungen ergeben: Versicherungen, welche über eine lange Zeitperiode zur grössten und wichtigsten Investorengruppe im Schweizer Immobilienmarkt zählten, agieren eher zurückhaltend und investieren grösstenteils über ihre externen Anlagevehikel und nicht mehr über die eigene Bilanz. Aufgrund des rückläufigen Geschäftes im Lebensversicherungsbereich und bereits hoher Immobilienquoten ist auch nicht absehbar, dass der Investitionsappetit wieder im grossen Stil zurückkehrt.
Der Aufstieg der «Equity»-Investoren
Das restriktivere finanzielle Umfeld, gekennzeichnet durch die steigenden Finanzierungskosten aufgrund der Ausweitung der Margen, strengere Kreditvergabestandards sowie erhöhte Risikoprämien, macht eine tiefgreifende Anpassung der Investitionsstrategien nötig. Die Folge: «Equity Only»-Investoren gewinnen an Bedeutung. Dabei handelt es sich um Akteure, die Transaktionen weitgehend oder vollständig ohne Fremdkapital durchführen. Dadurch soll Risiko reduziert werden, was allerdings Eigenkapitalreserven erfordert und die Eigenkapitalrendite reduziert. Diese Voraussetzungen sind generell bei institutionellen Investoren vorhanden, wie etwa gut kapitalisierten Versicherungen, Pensionskassen und Immobiliengesellschaften. Diese kapitalstarken Akteure verdrängen Investoren, die auf günstigen Leverage angewiesen waren, vom Markt, weil sie in der Lage sind, rasch und weniger preissensibel zuzukaufen.
Die beschriebenen Entwicklungen machen deutlich, dass Immobilieninvestitionen am Scheideweg stehen: Die Ära der unbegrenzten Kapitalverfügbarkeit ist vorüber, der Markt wird heute über Kapitaldisziplin und Eigenkapitalstärke definiert. Der zukünftige Erfolg im Immobilieninvestitionssektor dürfte darum massgeblich davon abhängen, ob es Akteuren gelingt, sich in diesem restriktiveren, aber auch disziplinierteren Umfeld durch innovative Kapitalbeschaffungsstrategien und die Fokussierung auf risikoadjustierte Renditen erfolgreich zu positionieren.
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