Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich in einer Erholungsphase, nachdem die Leitzinsen nach der Coronakrise infolge der hohen Inflation stark und schnell angehoben wurden. Aufgrund der guten Aktienkurse, der hohen Zuwanderung und des aktuellen Zinsniveaus ist die Marktstimmung wieder positiv und die Prognosen für das nächste Jahr sind optimistisch.
Aufgrund der hohen Inflation nachgelagert zur Coronakrise wurde der Leitzins seit 2022 stark und schnell angehoben. Dies führte je nach Standort zu Preisrückgängen von 10 bis 30 Prozent, verteuerte Kredite und bremste den Immobilienmarkt. Nun werden die Zinsen wieder gesenkt. Die Schweizerische Nationalbank hat im September beschlossen, den Leitzins nach zwei Zinssenkungen in diesem Jahr um weitere 0,25 Prozent auf 1 Prozent zu reduzieren.
Die tiefen Zinsen begünstigen eine expansive Geldpolitik und Sachwerte wie Immobilien profitieren davon. Expert:innen der Branche sagen, dass die Auswirkungen davon bereits spürbar sind und wieder neues Geld in den Immobilienmarkt fliesst. Vor allem Mehrfamilienhäuser in urbanen und suburbanen Lagen dürften an Wert gewinnen. Diese Entwicklung hat bereits eingesetzt und wird sich im kommenden Jahr verstärken, denn Expert:innen antizipieren zwei weitere Zinssenkungen bis März 2025. Für private Verkäufer:innen sollte sich damit Anfang 2025 ein neues Verkaufsfenster öffnen. Dies bedeutet, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, über einen Verkauf nachzudenken, um von dieser Situation zu profitieren.
Rückkehr institutioneller Käufer belebt den Schweizer Immobilienmarkt
Grosse institutionelle Käufer nehmen derzeit Kapital auf, was den Markt noch attraktiver macht für private Verkäufer:innen. Erfolgreiche Kapitalerhöhungen sind im Moment vor allem bei Anlagestiftungen und Immobilienfonds zu beobachten, die schon immer stark auf Wohnimmobilien fokussiert waren. Die wollen jetzt dazu kaufen und ihre Portfolios ausbauen. Diese neue Käufergruppe, die wieder in den Markt eintritt, zeigte in der Vergangenheit eine hohe Preisbereitschaft für Wohnimmobilien. Ausserdem führt dies oft zu einem schnelleren Verkaufsprozess, da sie Zugang zu Kapital haben und über professionelle Prozesse verfügen.
Zwischen Regulierung und Förderung
Der Staat hat seit jeher einen grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt und sowohl das Mietrecht als auch die baulichen Machbarkeiten sind stark reglementiert. Letzteres ist vor allem deshalb wichtig, weil Entwickler besonders bei Neubauten Planungssicherheit benötigen, um Investor:innen anzuziehen.
Das Mietrecht wird in der Gesellschaft, in der Politik und natürlich auch in der Branche immer wieder diskutiert. Es hat einen grossen Einfluss auf die Renditen, die mit Wohnimmobilien und mit Gewerbeimmobilien erzielt werden können. Aktuell ist in Basel zum Beispiel das neue Wohnraumfördergesetz sehr relevant, da die neuen Regelungen erhebliche Veränderungen mit sich bringen. Deshalb warten die Investoren im basel-städtischen Markt ab, bis sich diese Gesetzgebung und der Umgang damit etabliert haben, bevor sie weitere Entscheide treffen.
Zudem kann die Politik den Immobilienmarkt auch durch eigene Aktivitäten beeinflussen. Beispielsweise investiert die Stadt Zürich aktiv in den Markt, da sie einen hohen Betrag im Budget hat, um jährlich weitere Liegenschaften zu kaufen. Das ist Teil des sogenannten «Eindrittel Ziels», in dem die Stadt zusammen mit den Wohnbaugenossenschaften und anderen gemeinnützigen Wohnbauträgern bis 2050 ein Drittel des Wohnraums auf Zürcher Stadtgebiet besitzen will. Heute sind es gut 27 Prozent. Um dieses Ziel zu fördern, wurde im Sommer ein neuer Wohnbauförderungsfonds der Stadt Zürich bewilligt, der die Genossenschaften bei Sanierungen und Zukäufen unterstützen soll.
Verstehen der Marktdynamik
Für Verkäufer:innen ist es wichtig, die Marktzyklen zu beobachten, sich gut über die Märkte zu informieren und zudem mit Expert:innen aus der Branche zu sprechen, bevor man eine bedeutungsvolle Entscheidung trifft. Im Moment ziehen die Preise wieder leicht an, insbesondere für Wohnimmobilien. Für Verkäufer:innen gibt es im Moment grosse Chancen, vor allem für jene, die Ausnutzungsreserven haben oder ihr Objekt an einer guten Lage haben. Für sie lohnt es sich, über einen Verkauf nachzudenken und das Vermögen in andere Anlagen umzuschichten.
Stabiler Wohnungsmarkt trotz sinkender Zinsen
Sinkende Zinsen werden immer von Sorgen vor einer Immobilienblase begleitet. Aufgrund der Datenlage und des regulatorischen Umfelds gibt es in der Schweiz derzeit jedoch keine grösseren Anzeichen für eine Immobilienblase. Der Wohnungsmarkt ist von einer starken Zuwanderung geprägt, wobei im Jahr 2023 mit knapp 150 000 Personen die bisher höchste Saldozuwanderung zu verzeichnen war. Auch im laufenden Jahr hält die Zuwanderung an, wenn auch mit geringerer Intensität. Zudem befinden sich die Leerstände in den städtischen Gebieten auf einem historisch tiefen Niveau. Die Nachfrage steigt, die Neubauinvestitionen sind jedoch seit 2017 rückläufig. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Landreserven für Wohnbauten in der Schweiz begrenzt sind. Ausserdem sind die regulatorischen Anforderungen an Neubauten bezüglich Lärm, Ausnützung und dergleichen sehr hoch.
Die Nachfrage wird durch die Zuwanderung deutlich erhöht, während das Angebot durch das regulatorische Umfeld beschränkt ist. Zudem sinken die Zinsen, was bedeutet, dass Kredite wieder günstiger werden. Solange sich an dieser Ausgangslage nichts Grundlegendes ändert, wird der Wohnungsmarkt sehr stabil bleiben und die Preise dürften deutlich steigen.
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