ESG-Kriterien werden zum zentralen Faktor für Immobilieninvestments

Das Thema Nachhaltigkeit ist in praktisch allen Branchen und Sektoren hochaktuell. Während sich die ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) in der Finanzbranche immer stärker etablieren, gehen Fachleute davon aus, dass sie auch für die Entwicklung von Immobilien sowie deren Attraktivität als Investitionen praktisch unerlässlich werden. 

Das Kürzel «ESG» ist immer häufiger anzutreffen. Grundsätzlich versteht man darunter die Berücksichtigung von Umweltaspekten (Environmental) und sozialen Faktoren (Social) sowie die verantwortungsvolle Führung von Unternehmen und Organisationen (Governance). Und da der Immobiliensektor gemäss UNEP (United Nations Environment Programme) rund ein Drittel der weltweiten CO₂-Emissionen verursacht und gleichzeitig für fast die Hälfte des Verbrauchs von natürlichen Ressourcen verantwortlich ist, verwundert es nicht, dass die ESG-Thematik auch im Immobiliensektor zunehmend an Relevanz gewinnt. 

Doch was bedeutet das genau – und welche konkreten Auswirkungen hat diese Entwicklung? Susanne Eickermann-Riepe, Vorsitzende von RICS Deutschland, betont in der Fachpublikation «Schweizer Immobilienbrief», dass sich «das Mantra für die Immobilienbranche» geändert habe: «Statt auf ‹Profit, Profit, Profit› konzentriert man sich jetzt auf ‹People, Planet und Profit›.» Dieser grüne Wandel, so begrüssenswert er auch ist, erfolgt allerdings nicht komplett nur aus freien Stücken, sondern wird etwa in der EU bald politisch eingefordert: Per 1. Januar 2022 tritt die sogenannte «EU-Taxonomie» in Kraft. Diese ist Teil des EU-Aktionsplans «Sustainable Finance» und hat damit zum Ziel, Kapitalflüsse in ökologisch nachhaltige Aktivitäten zu lenken. Im Rahmen des Aktionsplans werden auch klare ESG-Vorgaben für Neubauten, Sanierungen und Renovationen aufgelistet: So sind etwa Neubauten nur dann hinsichtlich Klimaschutz-Zielen taxonomie-konform, wenn ihr Primärenergiebedarf mindestens zehn Prozent unter den nationalen Niedrigstenergiegebäude-Standards liegt. Eine Renovations- oder Sanierungsmassnahme wiederum entspricht dann den Taxonomie-Vorgaben, wenn sie zu einer Primärenergie-Einsparung von 30 Prozent führt. 

Immobilien, welche nicht der EU-Taxonomie genügen, dürften als Anlageobjekte deutlich an Attraktivität verlieren.

Derzeit sind laut Fachleuten zwar noch einige Fragen offen, wenn es um die konkrete Anwendung der Taxonomie-Vorgaben geht. Zudem dürften noch weitere «Rechtsakte» folgen, welche die allgemeinen Vorschriften weiter konkretisieren werden. Dennoch zeichnet sich bereits ein klarer Tenor ab, beispielsweise in der Deutschen Immobilienszene. Die Empfehlung der Fachleute: Die durch die Taxonomie-Verordnung implementierten Kriterien im Hinblick auf die Nachhaltigkeit von Immobilien sollten zwingend berücksichtigt werden – sowohl bei aktuellen als auch künftigen Projekten. Die Einhaltung der Vorgaben werde nicht zuletzt einen grossen Einfluss auf die Attraktivität von Immobilieninvestments ausüben. Oder anders ausgedrückt: Immobilien, welche nicht der EU-Taxonomie genügen, dürften als Anlageobjekte deutlich an Attraktivität verlieren.

Ähnliches Vorgehen in der Schweiz

Auch hierzulande wird die Einhaltung von ESG-Kriterien immer wichtiger. Zwar gibt es in der Schweiz noch keine so klare Richtlinie wie bei den europäischen Nachbarn, Branchenkenner:innen gehen aber davon aus, dass sich die Schweizer Gesetzgebung an der EU-Taxonomie orientieren dürfte. Unter anderem lassen die Zielsetzungen der bundesrätlichen «Klimastrategie 2050» darauf schliessen. 

Denn Potenziale, um die Einhaltung der ESG-Kriterien zu gewährleisten, gibt es ausreichend. Als zentrale Massnahme wird etwa die Nutzung umweltfreundlicherer Baumaterialien genannt. Insbesondere Holz verfügt diesbezüglich über ein enormes Potenzial: Hohe Kostensicherheit bei vergleichsweise kurzen Bauzeiten dank der Modul-Bauweise machen den natürlich nachwachsenden Bau-Rohstoff äusserst attraktiv. Und dass man mit Holz durchaus in grossen Dimensionen bauen kann, beweist der Tamedia-Hauptsitz in Zürich bereits seit Jahren. 

Ebenfalls grosse Relevanz für den Immobiliensektor wird die Einführung einer Kreislaufwirtschaft haben. Im Kern geht es darum, Bauprojekte schon mit dem Hintergedanken im Kopf zu planen und umzusetzen, dass möglichst viele der verwendeten Materiealien dereinst wieder genutzt werden können. Durch die Rückführung in den Kreislauf werden Energie und Ressourcen gespart. 

Ökonom:innen und Marktbeobachter:innen halten allerdings fest, dass man die ESG-Kriterien nicht nur auf den Umweltgedanken reduzieren könne (Environment), sondern auch die Faktoren Social und Governance berücksichtigen müsse. Diese sind allerdings schwieriger zu konkretisieren und zu belegen als etwa verbindliche Emissionsziele.