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Damit der Traum vom Eigenheim nicht an der Bürokratie scheitert

06.05.2021
von SMA

In den eigenen vier Wänden zu leben, ist für unzählige Menschen noch immer ein Lebenstraum. Die Erfüllung desselben kann allerdings viel Zeit, Geld und Nerven kosten. Denn diverse behördliche Vorschriften, Gesetze sowie administrative Aufwände machen das Bauen und Kaufen von Immobilien abenteuerlich. »Smart Bau und Immobilien« fasst daher zusammen, was künftige Eigenheimbesitzer*innen wissen und welche rechtlichen Aspekte sie beachten sollten.

Die meisten Menschen kaufen nur einmal im Leben ein Eigenheim – und daher sollte es auch das richtige sein. So lautet eine geflügelte Branchenweisheit der Immobilienmakler*innen. Natürlich wird der Entscheid zum Kauf einer Immobilie nur schon aufgrund des hohen Investitionsvolumens niemals leichtfertig gefällt. Dies umso mehr, da sich in Deutschland die Preise für Wohneigentum innerhalb der letzten zehn Jahre praktisch verdoppelt haben, wie Fachleute betonen. Bevor man sich also für den Erwerb einer Immobilie entscheidet, sollte man folgende Punkte bedenken.

Die wichtigste Frage lautet: Soll man überhaupt Wohneigentum erwerben? Denn wie Untersuchungen des Immobilienportals immowelt.de zeigen, kann sich je nach Region das Wohnen zur Miete finanziell besser rentieren. 75 deutsche Großstädte wurden hinsichtlich Miet- und Kaufpreise analysiert. Das Resultat: In 51 der 75 Städte ist die Miete günstiger als die monatlichen Raten für den Kredit inklusive Zins und Tilgung, nachdem die Wohnung gekauft wurde. Spitzenreiter ist diesbezüglich München. Allerdings lohne sich ein Kauf meist langfristig, da man nach dem Begleichen der Abzahlung der Besitzer der Immobilie ist – was vor allem hinsichtlich der Altersvorsorge einen enormen Vorteil darstellt. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Mietpreise in Deutschland tendenziell steigen. Und zu guter Letzt: Expertinnen und Experten gehen davon aus, dass Wohneigentum ebenfalls an Wert zulegen wird. Das bedeutet, dass man eine Immobilie bei Bedarf später gewinnbringend weiterverkaufen kann.

Rechtliche Hilfe in Kauf nehmen

Ist der Kaufentscheid gefallen, ist die Sachlage aus rechtlicher Sicht nicht übermäßig komplex. Dennoch ist es ratsam, den Kaufvertrag von einer juristischen Fachperson prüfen zu lassen. Zudem sind 2020 einige neue Regelungen in Kraft getreten. Davon ist insbesondere das

»Bestellerprinzip« für potenzielle Käufer*innen wichtig: Die neue Verordnung sieht vor, dass Maklerkosten im Kaufvertrag nicht mehr – wie bislang üblich – in voller Höhe oder zu einem Großteil der Käuferschaft aufgebürdet werden dürfen. Neu gilt: Wurde eine Maklerin oder ein Makler von der Eigentümerschaft mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, muss die Käuferschaft nur noch maximal 50 Prozent der Maklerprovision entrichten.

Deutlich komplexer präsentiert sich die Rechtslage, wenn man nicht einfach ein bestehendes Objekt kauft, sondern ein neues baut. Die Vorteile des Bauens liegen zwar auf der Hand: Man kann sich sein eigenes Traumhaus verwirklichen und dieses (mehr oder weniger) entsprechend den eigenen Wünschen und Vorstellungen gestalten. Erschwert wird das Bauen aber durch eine Vielzahl baurechtlicher Vorschriften und Bestimmungen. Hinzu kommt, dass in Deutschland jedes Bundesland sein eigenes Bauregelwerk führt. Angehende Eigenheimbesitzer*innen sollten also nicht nur die bundesdeutschen Richtlinien für den Bau eines Hauses beachten, sondern auch die länderspezifischen Bauvorschriften kennen (die auf den Webseiten des jeweiligen Bundeslandes zu finden sind). Angesichts der hohen Komplexität und Regulierungsdichte sollte zwingend eine rechtliche Fachperson hinzugezogen werden.

Wo darf ich überhaupt bauen?

Wer nicht bereits ein freies Stück Bauland im Familienbesitz hat, muss sich zuerst mit der Frage auseinandersetzen, welches Grundstück erworben werden soll – und unter welchen Voraussetzungen dieses bebaut werden darf. Liegt das Land innerhalb eines Bebauungsplans oder gehört es zu einem bereits bebauten Ortsteil, ist die Chance gut, dass eine Baubewilligung erteilt wird. Fachleute raten Bauwilligen zudem, vor dem Unterschreiben eines Kaufvertrags einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Darin sind sämtliche Rechte verzeichnet, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen könnten. So erfahren Käufer*innen etwa, ob ein Nachbar ein Wegerecht für ihr künftiges Grundstück besitzt, ob ein Wohnrecht einer dritten Partei besteht oder das Land mit Grundschulden belastet ist (eine finanzielle Belastung eines Grundstücks, die oft als Sicherheit für eine Forderung besteht).

Damit eine Baugenehmigung erteilt wird, müssen diverse Bauvorschriften erfüllt werden. Um dies zu gewährleisten, sollte zwingend ein Architekturbüro beigezogen werden. Dies auch, damit das geplante Eigenheim ebenfalls den neueren rechtlichen Anforderungen entspricht, wie etwa dem »Gebäudeenergiegesetz«, welches letzten November in Kraft trat. Die neue Gesetzgebung fasst die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden zusammen. Bereits heute besteht die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien bei Neubauten. Und bis 2050 soll laut Bundesregierung sogar ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand in Deutschland erreicht werden.

Text SMA

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