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Immobilien Recht

So nachhaltig müssen Immobilien sein

06.04.2024
von Nina Schneider

Die Diskussion über Nachhaltigkeit hat die Immobilienbranche fest im Griff, und mit ihr kommen auch Fragen nach den rechtlichen Rahmenbedingungen auf. Wie nachhaltig eine Liegenschaft ist, gewinnt auch bezüglich Werterhaltung an Relevanz. Denn Banken sind immer weniger bereit, in nicht nachhaltige Immobilien zu investieren. Der Druck, nachhaltig zu bauen und zu sanieren, kommt mittlerweile also ebenfalls von Banken.

Ein Eigenheim ist der Traum von vielen. Doch es ist ein immer teurer werdendes und kompliziertes Unterfangen, ein solches zu bauen. Nicht zuletzt auch aufgrund von nachhaltigen Standards, die es einzuhalten gilt, dazu jedoch wenige verankerte Vorschriften zu finden sind. Sie sind ausserdem mehrheitlich auf Kantonsebene geregelt, was es noch schwieriger macht, sich in Eigenregie im Rechts-Dschungel zu orientieren. Und die Angst vor hohen Kosten für Expert:innen hemmt viele, sich einen professionellen Beistand heranzuziehen. 

Fehlende Transparenz im Immobilienmarkt

Noch im Jahr 2023 sind gemäss Bafu 26 Prozent der Treibhausemissionen auf die Gebäude zurückzuführen. Die Ursachen zu entlarven, stellt sich als schwierig dar.

Fehlt es etwa an Transparenz im Immobilienmarkt? Um Greenwashing vorzubeugen und die Klimaziele zu erreichen, werden vermehrt Daten zur Nachhaltigkeit offengelegt. Inzwischen gibt es unzählige Labels, die genau diesen Zweck verfolgen. Doch die Vielzahl an Labels verschlimmbessert die Situation. Denn die verschiedenen Labels sind nur schwer bis gar nicht miteinander zu vergleichen. 

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Eine Übersicht verschiedener Institutionen, die sich für Nachhaltigkeit im Immobiliensektor einsetzen:

Minergie-Label
Minergie ist eine geschützte Schweizer Marke für nachhaltiges Bauen. Sie gehört dem Verein Minergie mit Sitz in Basel.

SGNI
Die SGNI ist eine gemeinnützige Organisation, die Gebäude nach dem DGNB-System zertifiziert.

GRESB
GRESB ist eine unabhängige Organisation, die Benchmarks zur Verfügung stellt, um das Branchenmanagement zu verbessern.

MuKEn
MuKEn sind die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich und bilden den gemeinsamen. 

Reida (Real Estate Investment Data Association) ist ein Non-Profit-Verein der Branche, der versucht, Klarheit zu schaffen. Reida strebt durch die Einführung des CO2-Benchmarks danach, landesweit transparente Vergleichsmöglichkeiten und Orientierungshilfen zu schaffen, wenn es darum geht, die CO2-Emissionen oder die CO2-Intensität von renditeorientierten Immobilien zu bewerten. Zu diesem Zweck richtet Reida eine Plattform ein, auf der Standards für Konvertierungsfaktoren und Berechnungsmethoden festgelegt werden. Alle methodischen Aspekte und Umrechnungsfaktoren sollen dabei transparent gemacht werden. 

Um Greenwashing vorzubeugen und die Klimaziele zu erreichen, werden vermehrt Daten zur Nachhaltigkeit offengelegt.

Die Monopolstellung von Fernwärmeanbietenden

Aus ökonomischer Sicht würde man heute eine Ölheizung einbauen, denn das ist die günstigste Variante. Nachhaltige Wärmelösungen verursachen Mehrkosten unter anderem, weil der Wärmeverbünde lokale Monopolstellungen haben, was die Preise von nachhaltigen Alternativen in die Höhe treibt, im Endeffekt auch auf Kosten der Umwelt, da es ohne Vorschriften in dieser Marktsituation wenig attraktiv erscheint, zu investieren. Für eine langfristig wertsteigernde Immobilie ist die Nachhaltigkeit der Liegenschaft jedoch zentral. 

Das Bafu zeigt auf, dass die Investitionskosten (umgerechnet in monatliche Amortisationskosten) bei einer Wärmepumpe 31 Franken pro Wohnung und Monat höher sind als bei einer neuen Öl- oder Gasheizung. Und die Renditeerwartung fällt bei einer Immobilie mit Wärmepumpe im Vergleich zu einer mit einer fossilen Heizung ausgestatteten Liegenschaft etwas tiefer aus. Zurzeit scheint es für Marktteilnehmenden demnach eher kostspielig, in Nachhaltigkeit zu investieren. Die positiven Auswirkungen zeigen sich erst auf lange Sicht.

Eine Branche geprägt von Vorschriften

Braucht es weitere Regulierungen und Anreize zur Förderung nachhaltiger Bau- und Wärmelösungen? Schon heute ist die Immobilien- und Baubranche geprägt von allerlei Vorschriften, ob weitere Regulierungen die Lösung sind, ist schwer zu sagen. Transparenz ist dennoch wünschenswert. Es bedarf einer ausgewogenen Balance zwischen wirtschaftlichen Interessen und ökologischer Verantwortung, um einen nachhaltigen Fortschritt zu gewährleisten.

Eine mögliche Massnahme könnte darin bestehen, Anbieter von Fernwärme dazu zu verpflichten, ihre Preise transparent und fair zu gestalten, um den Wettbewerb zu fördern und die Monopolstellungen zu brechen.

Ausserdem könnte die Einführung von finanziellen Anreizen oder Steuererleichterungen für Investitionen in nachhaltige Wärmelösungen dazu beitragen, die Attraktivität solcher Projekte zu steigern. Dies könnte nicht nur die Umweltbelastung reduzieren, sondern auch langfristige ökonomische Vorteile für Immobilienbesitzer:innen und -investor:innen schaffen.

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