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Kaufen oder mieten?

11.06.2021
von Smart Media

Wohneigentum ist der Traum vieler Menschen in der Schweiz. Trotzdem sind wir ein Land der Mieter:innen. Stellt sich die Frage: Wer bezahlt mehr fürs Wohnen?

Fabio Marchesin

Fabio Marchesin

Wem kommt das bekannt vor? Die Freunde kaufen sich Wohneigentum und erzählen stolz, wie sie jetzt nur noch etwas über CHF 500 im Monat bezahlen. Für ihr schickes Haus mit grossem Garten und Doppelgarage. Selbst kann man es kaum glauben, da man jeden Monat CHF 2700 und mehr für seine Mietwohnung bezahlt.

Die Freunde berücksichtigen dabei aber nicht alle Kosten, die ein Hauskauf mit sich bringt. Sie reden schlicht vom Hypothekarzins, was vielen nicht bewusst ist. In diesem Beitrag rechnen wir einmal alle anfallenden Kosten zusammen.

Ausgangslage

Berechnen wir die monatlichen Kosten im Vergleich anhand eines Beispiels: In einer Siedlung in Lenzburg AG werden Einfamilienhäuser zur Miete für CHF 2700 angeboten. Im selben Quartier stehen ähnliche Häuser inkl. zweier Parkplätze für CHF 1 000 000 zum Kauf.

Gehen wir davon aus, du kaufst eines dieser Einfamilienhäuser, für CHF 1 Million. Du bezahlst 20 Prozent Eigenkapital an, also CHF 200 000. Für die restlichen CHF 800 000 schliesst du eine Hypothek ab. Sie läuft über zehn Jahre mit einem Zinssatz von 0,80 Prozent. Das sind CHF 6400 im Jahr oder CHF 533 im Monat. Deutlich weniger als die Miete von über CHF 2000. Die Rechnung ist aber noch lange nicht fertig.

Nebenkosten und Unterhalt

Bei einem Haus sollte je nach Alter der Liegenschaft mit bis zu einem Prozent Nebenkosten und Unterhalt gerechnet werden. Das wären dann auch wieder CHF 10 000 im Jahr oder 833 im Monat. Schon wird klar, die etwas über CHF 500 im Monat können nicht stimmen.

Der Unterhalt kann trügerisch sein, da er speziell bei einem Einfamilienhaus nicht als monatliche Rechnung in Haus flattert. Von Zeit zu Zeit muss immer wieder etwas am Haus gemacht werden. Auch Kleinvieh macht Mist.

Amortisation

Wer weniger als 35 Prozent Eigenkapital aufbringt, muss seine Hypothek innert 15 Jahren auf 65 Prozent amortisiert haben. In unserem Beispiel bedeutet das eine jährliche Amortisation von 1 Prozent über die nächsten 15 Jahre. Also weitere CHF 833 im Monat. Heute ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a sehr beliebt. Deshalb sind diese Kosten nicht so schmerzlich und gehen oft auch gerne vergessen. Trotzdem bleiben es fairerweise Wohnkosten, da die Einzahlung nicht mehr freiwillig ist.

Eigenmietwert

Die Überlegung hinter dem Eigenmietwert ist, dass der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung vermieten könnte. Er bewohnt das Objekt aber selbst. Anstatt Miete zu kassieren, hat er ein Dach über dem Kopf. Und weil das auch etwas wert ist, muss er sein Wohneigentum genauso versteuern, wie wenn ihm jemand dafür Miete bezahlen würde. Um den genauen Betrag des Eigenmietwertes zu bestimmen, wird geschaut, welche Mietzinsen im Umfeld üblich sind. Davon werden ca. 70 Prozent als Eigenmietwert angerechnet. In unserem Beispiel würde dies in etwa zusätzliche jährliche Steuerkosten von CHF 3600 ergeben.

Durch den Eigenmietwert erhöht sich das steuerbare Einkommen. Hypothekarzinsen und Unterhalt können wieder abgezogen werden. Falls keine grösseren Renovationen getätigt werden, wird sich jedoch unter dem Strich die Steuerrechnung ebenfalls erhöhen.

Total Kosten im Monat

Fassen wir zusammen: Hypothekarzins CHF 533, Nebenkosten und Unterhalt CHF 833, Amortisation CHF 833 und mehr Steuern durch den Eigenmietwert CHF 300. Total sind das laufende Kosten von CHF 2499. Also nicht wirklich so viel günstiger als die Mietwohnung.

Warum reden dennoch alle davon, dass kaufen günstiger ist? Die Amortisation wird oft nicht als Ausgabe gerechnet, du bezahlst damit ja lediglich Schulden ab. Kann man gelten lassen. Ohne Amortisation betragen die monatlichen Kosten noch CHF 1666, also doch einiges günstiger so. Kommt noch dazu, dass es auch Kosten gibt, die schnell fünfstellig werden können: die Renovationen.

Achtung Renovationen

Mieter:innen rufen die Verwaltung oder die Vermieterin persönlich an, wenn die Waschmaschine aussteigt. Die kümmern sich darum. Im schlimmsten Fall sind Homeoffice oder ein Ferientag angesagt, um die Servicemitarbeitenden in die Mietwohnung zu lassen, ohne Kostenfolge für die Reparatur. Eigenheimbesitzer:innen müssen diese Sachen erstens selbst organisieren und zweitens auch selbst bezahlen.

Die Waschmaschine mag nur ein paar hundert Franken kosten aber was, wenn die Heizung aussteigt? Oder die Bäder neu renoviert werden müssen? Oder die Küche ein Upgrade braucht? Das kann dann schnell sehr teuer werden.

Kaufkosten

Leider ist es auch mit dem Bezahlen des Kaufpreises nicht erledigt. Ein Notar muss den Kaufvertrag beglaubigen. Dafür flattert ein paar Wochen später die Rechnung ins Haus. In der Regel belaufen sich auch diese Kosten auf mehrere tausend Franken. Sie werden meist zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt.

Weitere Kosten betreffen die Handänderungssteuer, Grundbuchgebühr und je nachdem den Schuldbrief. Falls die Immobilie wieder einmal verkauft wird, kommen noch  Grundstückgewinnsteuern dazu.

Opportunitätskosten

Die Opportunitätskosten beziehen sich meist auf das eingebrachte Eigenkapital und auf die Gelder der Amortisation. Wer ein Haus kauft und es nach 20 Jahren wiederverkauft, hat hoffentlich einen Gewinn mit der Immobilie gemacht. Wer jedoch das Geld im selben Zeitraum im Aktienmarkt investiert, verdient an der Börse oft einiges mehr und das steuerfrei.

Träume kennen kein Preisschild

Auch wenn das jetzt alles sehr teuer und kompliziert klingt, so hat der Traum von Eigenheim oft kein Preisschild. Das ist auch okay. Immerhin muss keine Erlaubnis von der Vermieterin eingeholt werden, um eine Wand bunt zu streichen oder sich Haustiere zuzulegen.

finanzfabio.ch

Text  Fabio Marchesin

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