Soll man weiterhin in Immobilien investieren?

Über Jahre hinweg stellten Immobilien eine äusserst lukrative sowie sichere Anlageklasse dar. Einer der Treiber dieser Entwicklung lag in den niedrigen Zinsen. Doch nun zeichnet sich eine Veränderung ab. Angesichts dessen stellt sich die Frage, welche Folgen dies für Anlegerinnen und Anleger hat. Soll man weiterhin in Immobilien investieren?

Wer das eigene Investmentportfolio mit sogenanntem «Betongeld» ausgestattet hatte, konnte in den vergangenen Jahren mit stetigen und stabilen Renditen rechnen. Die enorme Nachfrage nach Immobilien konnte vom bestehenden Angebot kaum gedeckt werden.

Gerade in den aktuellen Zeiten, die von vielen Menschen als unsicher empfunden werden, stieg das Bedürfnis nach sicheren Werten wie Immobilien. Das führte dazu, dass der Wert der Objekte anstieg und Anlegerinnen und Anlegern daraus ihre Renditen schöpfen konnten.

Inzwischen scheint sich aber eine Kehrtwende abzuzeichnen, wie die aktuelle CS-Immobilienstudie «CS Immobilienmonitor» vom Mai dieses Jahres zeigt. Bereits der Titel «Immobilienmarkt vor veränderten Vorzeichen» ist vielsagend. Die CS-Fachleute halten fest, dass «eine scheinbar nie enden wollende Phase tiefer Zinsen die Immobilienwerte in luftige Höhen steigen liess.»

Nun aber hätten die Coronapandemie und ihre Folgen dieser Tiefzinsära ein Ende bereitet. Das führt dazu, dass man sich auch bei Immobilien-Investments wieder eingehender Gedanken machen und selektiver agieren müsse. «Den Umgang mit herausfordernden Situationen müssen viele Immobilienbesitzer:innen und Marktakteure allerdings erst wieder lernen.»

Doch wie «herausfordernd» ist die neue Situation tatsächlich? Der Bericht hält fest, dass die Zinswende die «Spielregeln auf dem Investitionsmarkt verändern» wird. Die Renditen von Immobilienobjekten, die zuletzt zunehmend auf Wertzuwächsen basierten, werden künftig fehlen oder dürften zumindest deutlich geringer ausfallen.

Spiegelbildlich zum Anstieg der Langfristzinsen seien die Renditeprämien von direkten und indirekten Immobilienanlagen gegenüber sicheren Anlagen gesunken – womit Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen guter Qualität als Alternative wieder vermehrt infrage kommen dürften. Die Studienautoren gehen darum davon aus, dass sich der Fokus der Anleger weg vom Wertzuwachs wieder mehr auf das Wachstum sowie die Sicherheit der Immobilienerträge richten werden. Diese Aspekte dürften auch künftig Bestand haben.

Noch immer attraktiv

Die Erkenntnisse der CS-Studie lassen den Schluss zu, dass Immobilien-Anlegerinnen und -Anleger nach wie vor eine sinnvolle Anlagestrategie verfolgen. So zeigten sich etwa die Prämien kommerzieller Immobilienfonds und insbesondere der ebenfalls auf Geschäftsflächen fokussierten Immobilienaktien vergleichsweise robust. Letztere bieten aufgrund oftmals indexierter Mietverträge einen besseren Inflationsschutz, «was zu deren Stabilität beigetragen haben dürfte».

Ein Branchen-ETF bietet Anleger:innen Zugang zu den grössten börsennotierten Unternehmen eines bestimmten Sektors.

Ein beliebtes Investitionsvehikel im Immobilienbereich sind die sogenannten REIT-ETFs (Real Estate Investement Trust). Worum handelt es sich dabei? Ein Branchen-ETF bietet Anleger:innen Zugang zu den grössten börsennotierten Unternehmen eines bestimmten Sektors. Ebenso verhält es sich mit REIT-ETFs, welche die Möglichkeit bieten, in die grössten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds (REITS) weltweit zu investieren.

Gemäss den Fachleuten von Cash eignen sich REIT-ETFs vor allem als «Portfoliobeimischung», da sie eine relativ geringe Korrelation zum Anleihen- und Aktienmarkt aufweisen. Damit stellen sie auch eine Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen dar, die andere Branchen und Aktien betreffen.

Strenge Kriterien

Damit eine Aktiengesellschaft als REIT klassifiziert werden kann, muss sie besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen. So darf etwa die Fremdkapitalquote nicht das Niveau von 55 Prozent überschreiten. Gemäss Cash investieren REIT zudem vornehmlich in Immobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels, Krankenhäuser oder Infrastrukturanlagen.

Gleichzeitig seien Investments in den eher volatilen Markt für Wohnimmobilien hingegen regulatorisch stark beschränkt. Das eigentliche Vermögen der REIT setzt sich aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Barmitteln und Hypothekenkrediten zusammen.

Einen wesentlichen Vorteil von REITs sehen Fachleute in der Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene: Gegenüber traditionellen Immobilien-Aktiengesellschaften wie am Schweizer Aktienmarkt, beispielsweise Mobimo oder Swiss Prime Site, kommen diese daher auf eine höhere Rendite. Für REIT ist zudem in den meisten Ländern festgelegt, dass mindestens 90 Prozent der Gewinne unmittelbar an die Aktionärinnen und Aktionäre ausgezahlt werden. Dies macht sie als Dividendenaktien äusserst interessant.

Für Anlegerinnen und Anleger ergeben sich laut den Expert:innen aber auch Vorteile gegenüber offenen Immobilienfonds, die sich in der Schweiz grosser Beliebtheit erfreuen. REIT sind als Aktien kotiert und können so im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabenaufschläge an der Börse gehandelt werden.