Wenn das Eigenheim die Generation wechselt

Dr. Robert Weinert
Partner und Head Research Wüest Partner

Eine ganze Generation kommt in das Alter, in dem das eigene Haus zu gross werden könnte. Deshalb könnte es zu mehr Verkäufen kommen. Gleichzeitig nimmt aber der Bestand ab. Der Generationenwechsel verändert den Schweizer Eigenheimmarkt tatsächlich, nur anders als gedacht.

Eine Welle, die sich verläuft

Die geburtenstarken Jahrgänge zwischen 1946 und 1964 halten einen erheblichen Teil des Schweizer Einfamilienhausbestands. Die letzten dieser Jahrgänge erreichen 2029 das Rentenalter und bereits heute liegt bei der Hälfte aller Haushalte in einem Einfamilienhaus das Durchschnittsalter über 50 Jahren. Ab etwa 70 Jahren passt das Haus häufig nicht mehr zu den Bedürfnissen: Treppen und Garten fordern, mehrere Zimmer stehen leer, Einkaufsmöglichkeiten und Haltestellen liegen ausserhalb der Gehdistanz. Rund 1,3 Millionen Menschen zählten 2024 zu dieser Altersgruppe, bis 2044 dürfte sie um 48 Prozent wachsen. Sind nun mehr Verkäufe bei weniger Nachfrage und fallenden Preisen zu erwarten?

Der Markt sieht nur einen Teil davon

Bei Weitem nicht jedes frei werdende Haus wird auf den freien Markt gelangen. In etwa jedem zweiten Fall zieht ein Familienmitglied ein. Besonders Einzelkinder übernehmen die Liegenschaft gerne. Bei mehreren Geschwistern scheitert die Übergabe innerhalb der Familie dagegen oft am hohen Marktwert, weil die Auszahlung der übrigen Erbenden finanziell nicht tragbar ist.

Gleichzeitig erlauben eine bessere Gesundheit der älteren Bevölkerung und ausgebaute Spitex-Angebote das längere Verweilen im Haus. Und die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 entlastet pensionierte Eigentümerinnen und Eigentümer steuerlich stark. Beide Gründe können den Umzug hinauszögern. Das zusätzliche Angebot fällt damit vorerst kleiner aus, als die reine Demografie vermuten lässt.

Der Neubau als stille Gegenkraft

Auf der anderen Seite steht die Entwicklung der Angebotsseite: Vor zwanzig Jahren erteilten die Behörden jährlich Neubaubewilligungen für rund 15 000 neue Einfamilienhäuser, heute sind es noch etwa 6000. Ein grosser Teil davon sind Ersatzneubauten. Allein 2025 sank die Zahl der Neubaugesuche um weitere 14,6 Prozent. Die Raumplanung priorisiert seit Jahren eine kompakte Siedlungsentwicklung. Bauland wird knapp und teuer, die Baukosten und Ausbaustandards steigen. Der Bestand an Einfamilienhäusern wächst deshalb kaum noch.

Die Gruppe im typischen Käuferalter zwischen 35 und 49 Jahren umfasst derweil rund 1,9 Millionen Menschen und dürfte bis 2044 um etwa neun Prozent zunehmen. Wer ein passendes Objekt findet, trifft nach wie vor auf Konkurrenz. Allerdings verfügt nur ein kleiner Teil dieser Altersgruppe über die nötige Kaufkraft: Schweizweit erfüllen rund sechs Prozent der Haushalte im Käuferalter die Anforderungen für den Erwerb eines Einfamilienhauses. Geben die Preise an einer Lage nach, weitet sich dieser Kreis sofort aus. Genau diese zusätzliche Nachfrage zieht einen Boden ein und stabilisiert die Werte.

Demografie wirkt, dominiert aber nicht

Mit einigen ökonometrischen Analysen können die demografischen Effekte quantifiziert werden. Sie bringen zutage, dass die Preise für Einfamilienhäuser 2050 rund sieben Prozent tiefer liegen dürften als in einer sonst identischen Welt ohne Alterung. Der demografische Effekt ist also messbar. Er ist aber im Verhältnis bescheiden: Der qualitätsbereinigte Transaktionspreisindex für Einfamilienhäuser legte seit 2005 um 111 Prozent zu. Zinsen, Inflation und Arbeitsmarkt beeinflussen die Preise deutlich stärker als die Altersstruktur.

Regional fällt das Bild allerdings auseinander. In ländlichen Kantonen mit vielen älteren Eigentümerhaushalten und wenig Zuzug summiert sich der Effekt auf zehn Prozent, in anderen bleibt er bei drei Prozent. Preisnachlässe zeichnen sich dort ab, wo schwache Verkehrserschliessung auf eine strukturschwache Wirtschaft trifft. Attraktive Lagen und gut angebundene periphere Gemeinden dürften dagegen knapp bleiben.

Vom Bauen zum Umbauen

Die eigentliche Verschiebung findet deshalb nicht zwischen Angebot und Nachfrage statt, sondern zwischen Neubau und Bestand. Während die Neubautätigkeit strukturell schwach bleibt, ziehen die Umbaugesuche kräftig an. Für 2026 zeichnet sich bei den Umbauinvestitionen in Einfamilienhäusern ein nominales Wachstum von 15 Prozent ab. Das Eigenheim der kommenden Jahrzehnte steht in aller Regel bereits. Es braucht jedoch eine neue Heizung, eine bessere Hülle und besseren Ausbaustandard.

Damit rückt genau jener Mangel in den Fokus, der viele Auszüge überhaupt erst auslöst. Ein grosser Teil des Bestands stammt aus einer Zeit, die weder an Wärmepumpen noch an Hindernisfreiheit dachte. Wer ein Haus altersgerecht umbaut, ein Bad im Erdgeschoss ergänzt oder Schwellen entfernt, verlängert die Wohndauer im vertrauten Umfeld. Energetische Sanierung und altersgerechter Umbau greifen dabei oft ineinander: Beide lohnen sich am ehesten, wenn ein Projekt ohnehin ansteht. Rückenwind kommt dabei aus der Förderpolitik: Das weiterentwickelte Gebäudeprogramm bündelt die Instrumente für Heizungsersatz und Dämmung und macht gerade umfassendere Sanierungen rechenbar.

Eine Frist setzt den Takt

Die anstehende Abschaffung des Eigenmietwerts verstärkt diese Dynamik zusätzlich. Mit der Steuerreform entfällt ab 2029 in weiten Teilen auch der Abzug für Unterhaltskosten. Wer ohnehin sanieren will, hat einen klaren Anreiz, das Projekt vorzuziehen. Erste Hinweise darauf zeigen sich bereits: Mitte 2026 liegen die Umbaugesuche rund 24 Prozent über dem Niveau von Mitte 2025. Das Investitionsfenster bis 2028 dürfte für viele Sanierungen und Renovationen genutzt werden.

Der Wert steckt im Grundstück

Nun stellt sich noch die Frage nach der Werthaltigkeit. Selbst dort, wo die Nachfrage nach dem einzelnen Haus nachlässt, behält der Boden seinen Wert. In vielen Einfamilienhausquartieren führt der Generationenwechsel heute zur Nachverdichtung: Anstelle eines in die Jahre gekommenen Hauses entsteht ein kleines Mehrfamilienhaus, in dem auch Alterswohnungen Platz finden können. So wechselt eine Generation die Wohnform, ohne das Quartier zu verlassen. Und die nächste Generation findet Wohnraum dort, wo Infrastruktur bereits besteht.

Der Generationenwechsel im Eigenheim führt somit nicht zu einem breiten Wertzerfall. Er verändert vielmehr die zentrale Aufgabe. Für Eigentümerschaft, Planung und Gewerbe lautet die entscheidende Frage künftig nicht mehr nur, wo noch gebaut werden kann, sondern welches Potenzial im Vorhandenen steckt. Gefragt ist neben dem Neubau insbesondere der Umbau des Bestands.

Text Dr. Robert Weinert, Partner und Head Research Wüest Partner