Marcel Hug: «Es muss für Investoren sinnvoll bleiben, Wohnraum zu erstellen»

Die Zinsen sind weiterhin tief, der Anlagedruck für institutionelle Anleger ist nach wie vor hoch und der Erwerb und Bau von Immobilien attraktiv. Dennoch breitet sich der Mangel an Wohnraum weiter aus und die Bautätigkeit geht zurück – und dies bei anhaltendem Bevölkerungswachstum. SVIT-CEO Marcel Hug gibt einen Einblick in die aktuelle Situation des Bau- und Immobilienmarkts und erläutert wichtige Mechanismen, die darin mitspielen. 

Herr Hug, mit welchen Herausforderungen hat der Bau- und Immobilienmarkt heute zu kämpfen?

Die Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts sind heute sowohl für institutionelle als auch für private Anleger:innen sehr gut. Herausforderungen gibt es jedoch trotzdem: etwa im regulatorischen Bereich, bei der Verdichtung, im Bau sowie in der Vermietung. Dazu kommt, dass Immobilien weniger flexibel sind als Aktien: Sie benötigen Unterhalt, Bewirtschaftung, Investitionen und sind vermehrt politischen Rahmenbedingungen unterworfen als andere Assets. 

Der Mangel an insbesondere preisgünstigem Wohnraum in den Städten ist ein heiss diskutiertes Thema mit sehr gegensätzlichen Lösungsansätzen. Welche Mechanismen funktionieren Ihrer Meinung nach und welche nicht?

In der ersten Ökonomiestunde lernt man, dass der Preis das Resultat von Angebot und Nachfrage ist. Um innerhalb der Städte auch tatsächlich die geforderte Nachfrage zu einem attraktiven Preis erbringen zu können, muss das Angebot erhöht werden. Das heisst: Bauen und Verdichten. Damit dies auch wirklich geschieht, ist es wichtig, die Rahmenbedingungen so zu setzen, dass es sich für die Akteure zu bauen und zu verdichten lohnt. Nicht geeignet sind preisbeschränkende Massnahmen, wie man in Genf, seit Kurzem in Basel und auch in Deutschland sehen kann. Dazu kommt, dass wir in der Schweiz teuer bauen, ausgelegt auf hundert Jahre mit vielfachem Sicherheitsfaktor. Und unser Mietwohnungsstandard ist mittlerweile sehr hoch: Den Waschturm möchte jede:r bequem in der Wohnung anstatt im Keller, von den Bädern hätte man gern zwei und den Boden lieber aus Parkett anstatt Laminat – das alles hat einen Einfluss auf den Preis. Da wir immer mehr Einpersonenhaushalte haben, nimmt die beanspruchte Mietfläche pro Person zu. Hätten wir heute in der Stadt Zürich den gleichen Flächenverbrauch pro Person wie in den 1980er-Jahren, so hätten wir heute rund 30 Prozent Leerstand! Vielleicht ist es an der Zeit, wieder bescheidener zu werden. 

Welche Folgen entstehen durch vermutlich gut gemeinte, aber falsche Regulatorien? 

Es ist eine Tatsache, dass die Fläche der Schweiz limitiert ist. Um mehr bebauten Raum zu bekommen, könnte man beispielsweise höher bauen oder auch leer stehende Büroflächen umzonen und in Wohnungen umnutzen. Diese Themen könnten innerhalb von Gesetzgebungsprozessen geregelt werden. Aber leider passiert gerade das Gegenteil. Dem Investor wird vorgeschrieben, dass er 30–40 Prozent oder sogar mehr gemeinnützigen Wohnungsbau in sein Projekt integrieren muss. Ab einer bestimmten Menge rechnet sich das Projekt für den Investor allerdings nicht mehr. Und was passiert dann? Dann verzichtet der Investor ganz auf das Projekt, wie etwa beim Neugasse-Areal der SBB Immobilien AG im Zürcher Kreis 5. 

Es muss für Investoren sinnvoll bleiben, Wohnraum zu erstellen und hierfür ist ein entsprechendes politisches Klima nötig. So wie sich die Situation heute darstellt, muss man als Mieter:in eine gewisse Flexibilität mitbringen: «Wenn ich in Zürich Wiedikon zum gewünschten Preis keine Wohnung finde, dann kann Schlieren auch eine Option sein.» 

Welchen Einfluss haben Einsprachen auf Verdichtung und Arealentwicklungen? 

Alle wollen verdichten, aber keiner will die Verdichtung vor der Haustür. Ein klassisches Beispiel hierfür ist das Hardturmprojekt in Zürich, das durch Einsprachen über Jahre verzögert wurde. Seit 2007 wartet Zürich auf ein neues Fussballstadion und rund 800 Wohnungen, wovon sich 30 Prozent im preisgünstigen Segment bewegen. Das Projekt wurde durch eine namhafte Jury juriert, es gab zwei Volksabstimmungen, die ein deutliches «Ja» ergaben, und dennoch blockieren Partikularinteressen die Entwicklung. Die Einsprachemöglichkeit ist im Volksrecht natürlich wichtig. Aber sollte es nicht auch Grenzen geben? Wenn die erste Instanz dem Projektverfasser Recht gibt, ist es dann richtig, dass Einsprachen auf Kosten der Steuerzahler:innen an die nächste Instanz weitergezogen werden dürfen? Und noch eine Instanz weiter, selbst wenn diese nur zu Verzögerungen des Projekts führen kann? Im Hardturmprojekt ist seit vielen Jahren sehr viel Geld gebunden, das andernorts nun nicht zum Bauen eingesetzt werden kann. Dadurch entsteht volkswirtschaftlicher Schaden – und hier geht es erst um den Gestaltungsplan und noch nicht um die Baubewilligung. Ist das wirklich sinnvoll?

Welche Wichtigkeit hat die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESG) heute?

Bei institutionellen Investoren hat ESG aufgrund der ESG-Reportings, die zum Geschäftsbericht gehören, einen sehr grossen Stellenwert. So hat sich bei diesen eine gewisse «Awareness» durchgesetzt, dass Nachhaltigkeit wichtig ist. Die Ökologie ist ein Dauerthema bei ESG, wobei eine Herausforderung hierbei häufig in der Messbarkeit und Verfügbarkeit der Daten liegt, vor allem bei Bestandsliegenschaften. Im Moment geniesst der ökologische Aspekt noch die höchste Priorität, aber auch der soziale Aspekt gewinnt je länger, desto mehr an Relevanz, vor allem bei Arealentwicklungen. Hier geht es darum, unter einer grossen Anzahl von Mieter:innen ein Community-Gefühl und eine Identität zu schaffen. Zudem versucht man heutzutage, die Städte zu entlasten, indem die Quartiere selbst Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie Freizeitangebote erhalten. Im selben Zuge reduziert man die Mobilität. 

Solange die Schweiz erfolgreich und rechtssicher ist, sind wir auch für Zuwanderung attraktiv, und damit wird die Schweizer Bevölkerung wachsen.– Marcel Hug,
CEO SVIT

Bei den Kleinanlegern – Inhaber von ein oder zwei Mehrfamilienhäusern – wird die Ökologie immer wichtiger, die anderen ESG-Themen treten dafür eher in den Hintergrund, da diese nicht zur Berichterstattung verpflichtet sind. Bei Kleinanlegern hat man interessanterweise festgestellt, dass es weniger an den finanziellen Mitteln liegt, wenn nicht energetisch saniert wird, als an den Überzeugungen der Eigentümer:innen. Eigentümergemeinschaften, die von der Photovoltaik überzeugt sind, finden im Allgemeinen auch das nötige Geld hierfür. 

Welche Trends sind entscheidend für zukünftige Entwicklungen?

Die Digitalisierung läuft seit rund zehn Jahren. Mittlerweile gibt es eine recht grosse Proptech-Community. Hier sind die grossen Dienstleister im Vorteil, wie zum Beispiel Livit, Wincasa und Privera. Diese bewirtschaften grosse Volumina an Immobilien, deshalb lohnen sich für sie Investitionen in die Digitalisierung. Dann gibt es kleinere Immobilienfirmen, die noch nicht so weit sind – was aber auch zu den Eigentümerstrukturen passt: Die grossen Bewirtschaftungsfirmen betreuen ganze Portfolios der Institutionellen und die kleinen Firmen betreuen meist Einzelliegenschaften von Privatpersonen und kleineren Firmen. Deren Eigentümer:innen fordern gern, dass die Bewirtschafter einige Male im Jahr die Liegenschaften besuchen, die Mieter:innen persönlich kennen und etwas mehr Aufwand betreiben. Die Grossen dagegen müssen darauf achten, möglichst effizient zu arbeiten, um den Aufwand so gering wie möglich zu halten. Dann gibt es eine «Mitte» in Bezug auf die Firmengrösse, die es auf dem Markt schwieriger hat. Aus diesem Grund gab es in den vergangenen Jahren auch einige Bereinigungen unter den Bewirtschaftungsunternehmen. 

Ist KI ein Gamechanger im Immobilienmanagement?  

Schon vor zehn Jahren kündigten namhafte Personen in der Immobilienbranche an, dass die Digitalisierung Stelleneinbussen von bis zu 80 Prozent mit sich bringen würde – wenn es hochkommt, sind wir heute bei 30 bis maximal 40 Prozent. 

Ja, KI wird Veränderungen bringen und Einfluss auf unsere Branche haben. Aber worauf genau sie Einfluss hat und in welcher Form, das ist wie ein Blick in die Kristallkugel. Darüber hinaus darf man nicht vergessen, dass die Immobilienbranche in der Schweiz eine relativ konservative Branche ist, die stark über persönliche Beziehungen funktioniert.  

Wo sehen Sie weitere Trends?

Ein Megatrend, den man nicht ausser Acht lassen darf in Bezug auf den Immobilienpark, ist das Bevölkerungswachstum. Solange die Schweiz erfolgreich und rechtssicher ist, sind wir auch für Zuwanderung attraktiv, und damit wird die Schweizer Bevölkerung wachsen. Dieser Trend kann negativ bewirtschaftet werden, im Sinne von Angst und Abgrenzung. Oder aber man stellt sich der Herausforderung und nutzt diese als Chance, ermöglicht Mobilität und denkt auch in Bezug auf die Dauer des Arbeitswegs um. In Zukunft werden wir uns bei fortschreitender Urbanisierung an längere Arbeitswege gewöhnen müssen. Wir Schweizer:innen denken und leben heute kleinräumig, davon werden wir uns vermutlich verabschieden müssen. Das ist ein weiterer Trend, der auf uns zukommt.

Die gute Nachricht ist, dass auch unsere Branche weiterwächst, und damit der Bedarf nach Arbeitskräften. Wer in unserer Branche arbeiten möchte, findet in der Immobilienbewirtschaftung fast immer einen Job. Das sind sehr gesuchte Personen.