Sanieren oder neu bauen? Die schwierige Suche nach der besten Lösung

Die komplexe Entscheidungsfindung zwischen CO2-Bilanz, Kosten, Denkmalschutz und planerischer Freiheit, wenn es um Sanierung oder einen Neubau geht. 

Wenn ein Gebäude in die Jahre kommt, stellt sich irgendwann die Grundsatzfrage: sanieren oder durch einen Neubau ersetzen? Sanieren klingt erst einmal nach der vernünftigeren Lösung – vor allem ökologisch. Im Idealfall spart die Weiterverwendung eines bestehenden Gebäudes nicht nur Ressourcen, sondern auch viel CO2-Emissionen. Ein Neubau mag auf die Jahre hinaus gesehen wirtschaftlich attraktiver erscheinen. In der Realität fällt seine Klimabilanz jedoch häufig deutlich schlechter aus: Neue Rohstoffe müssen gewonnen, verarbeitet und verbaut werden, während alte Materialien und Bauschutt aufwendig entsorgt werden müssen. 

Bausubstanz entscheidend

Für eine Sanierung spricht zunächst die vorhandene Bausubstanz. Wird ein Gebäude weitergenutzt, müssen weniger Bauteile ersetzt und weniger neue Materialien hergestellt werden. Auch der Charakter eines Gebäudes kann erhalten bleiben, besonders bei historischen Bauten oder in Ortskernen. Bestehendes möglichst lange sinnvoll zu nutzen, kann damit einen Beitrag zur Nachhaltigkeit leisten.

Wer sanieren will, muss sich als Besitzerin oder Besitzer eines historischen Gebäudes auf einen langen Abnützungskampf einstellen. Eigentum hin oder her: Je nach Kanton, Schutzstatus und Lage können Denkmalpflege, Bau- und Planungsbehörden mitreden – bis hin zur Frage, ob ein Gebäude umgebaut, saniert oder überhaupt abgebrochen werden darf. Allerdings heisst historisch nicht gleich geschützt. Entscheidend ist, ob ein Gebäude inventarisiert oder tatsächlich unter Schutz gestellt wurde.

Wer sanieren will, muss sich als Besitzerin oder Besitzer eines historischen Gebäudes auf einen langen Abnützungskampf einstellen.

Rechtliche Situation prüfen

Ist die rechtliche Situation mit allen staatlichen Stellen geklärt, stellt sich schnell einmal heraus, dass eine Sanierung kein Selbstläufer ist. Die Ausgangslage ist von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich. Fassaden, Fenster und Dachflächen können energetisch verbessert werden, sind aber bei geschützten Objekten oft mit besonderen Anforderungen verbunden. Historische Fenster etwa weisen häufig spezielle Profile und Rahmenbreiten auf. Bei Fassaden müssen Zierelemente oder andere architektonische Details berücksichtigt werden.

Auch energetische Massnahmen bringen bauphysikalische Fragen mit sich und können planerisch anspruchsvoll werden. Wer mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach Strom gewinnen will, wird oft durch historische Ortskerne abgebremst, weil sich diese zwar umweltfreundliche, aber ästhetisch nicht gerade schöne Technik nicht in die bestehende Dachlandschaft integrieren lässt. Ästhetik steht dann gemäss den zuständigen Stellen über dem Umweltschutz und der Klimaerwärmung. Von Fall zu Fall gibt es dafür aber auch gut integrierte Solaranlagen.

Mehr Freiheit mit Neubau

Ein Neubau bietet demgegenüber mehr planerische Freiheit. Gebäudegrundriss, Gebäudehülle und Haustechnik können von Anfang an auf die heutigen Anforderungen abgestimmt werden. Doch auch der Neubau hat seine Kehrseite. Für Abbruch und Erstellung werden erhebliche Mengen an Ressourcen benötigt und bestehende Bauteile gehen verloren. Ein Neubau ist deshalb nicht automatisch die nachhaltigere Lösung. Welche Variante ökologisch und wirtschaftlich sinnvoller ist, lässt sich nicht allein anhand des späteren Energieverbrauchs beantworten. In der Schweiz fallen jedes Jahr rund 80 bis 90 Millionen Tonnen Abfall an. Der mit Abstand grösste Teil davon stammt aus der Bautätigkeit: Rund 84 Prozent entfallen auf Aushub- und Ausbruchmaterial sowie Rückbaumaterialien. Allein unverschmutztes Aushubmaterial macht etwa 65 Prozent des gesamten Abfallaufkommens aus, Rückbaumaterialien weitere 19 Prozent. Die Zahlen machen deutlich, welche enorme Materialmenge in Böden, Gebäuden und Infrastrukturen bewegt wird und deshalb bei der Frage «Sanieren oder neu bauen?» auch eine Rolle spielen muss. Hinzu kommen in der Schweiz, je nach Standort, weitere Rahmenbedingungen. Nicht nur, wer sanieren will, bekommt es mit den staatlichen Abteilungen zu tun. Auch ein Neubau kann nicht einfach ohne Einschränkungen auf die grüne Wiese oder in ein Quartier gestellt werden. Ortsbildschutz und Denkmalschutz können die Möglichkeiten eines Um- oder Neubaus einschränken. 

Ein Gebäude, das sich mit vertretbarem Aufwand weiterentwickeln lässt, bietet gute Voraussetzungen für eine Sanierung.

Zusammenarbeit wichtig

In der Praxis führt das zu einem Abwägen verschiedener Interessen. Bauherrschaften verfolgen wirtschaftliche Ziele, Fachpersonen beurteilen technische Möglichkeiten, Behörden achten auf Vorgaben und Schutzorganisationen auf den Erhalt baukultureller Werte. Die Interessen sind nicht zwingend unvereinbar. Problematisch wird es vor allem dann, wenn die Beteiligten zu spät miteinander sprechen.

Gerade bei anspruchsvollen Sanierungen kann die frühe Zusammenarbeit entscheidend sein. Werden Ziele und Rahmenbedingungen bereits in einer frühen Projektphase geklärt, lassen sich Konflikte früher erkennen. Fachplaner:innen können unterschiedliche Perspektiven zusammenführen und tragfähige Varianten entwickeln.

Entscheid immer individuell

Letztlich gibt es keine allgemeingültige Antwort auf die Frage, ob Sanieren oder Neubauen besser ist. Ein Gebäude, das sich mit vertretbarem Aufwand weiterentwickeln lässt, bietet gute Voraussetzungen für eine Sanierung. Wo die bestehende Struktur die künftige Nutzung oder die technischen Anforderungen grundlegend behindert, kann ein Neubau die sinnvollere Lösung sein.

Entscheidend ist eine frühe und gesamtheitliche Betrachtung. Die beste Lösung entsteht nicht zwingend dort, wo eine Seite ihre Position durchsetzt. Sondern dort, wo alle Beteiligten bereit sind, die Anliegen der anderen zu verstehen – und daraus eine tragfähige Lösung für das konkrete Gebäude entwickeln.