Eigenmietwert fällt weg: Warum sich Renovationen jetzt lohnen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Besteuerung von Wohneigentum grundlegend. Ab 2029 entfällt zwar die umstrittene Steuer auf dem selbst genutzten Eigenheim, gleichzeitig gehen jedoch wichtige Abzugsmöglichkeiten für Hypothekarzinsen und Renovationen verloren. Warum sich jetzt eine frühzeitige Planung lohnt und welche Eigentümerinnen und Eigentümer zu den Gewinnern oder Verlierern der Reform gehören.

Im September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57,7 Prozent der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Damit steht dem Schweizer Steuersystem eine der grössten Veränderungen im Bereich Wohneigentum bevor: Ab 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert für selbst genutztes Wohneigentum wegfallen. Damit endet eine seit Jahrzehnten kontrovers diskutierte Regelung, die viele Eigentümerinnen und Eigentümer als ungerecht empfanden. Gleichzeitig bringt die Reform neue Herausforderungen mit sich, denn mit dem Eigenmietwert verschwinden auch wichtige Steuerabzüge. Ob Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer künftig finanziell besser oder schlechter fahren, hängt deshalb stark von ihrer individuellen Situation ab.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien versteuern müssen. Der Gesetzgeber ging bisher davon aus, dass Personen, die in ihrer eigenen Liegenschaft wohnen, einen geldwerten Vorteil erzielen, weil sie keine Miete bezahlen. Dieser theoretische Mietwert wurde deshalb dem steuerbaren Einkommen zugerechnet.

Im Gegenzug konnten Eigentümerinnen und Eigentümer verschiedene Kosten steuerlich geltend machen. Dazu gehörten insbesondere Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten sowie bestimmte Renovations- und Sanierungsausgaben. Dieses System sollte Mieterinnen und Eigentümer steuerlich möglichst gleichbehandeln.

Das ändert sich ab 2029

Mit der Reform entfällt künftig die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbst genutztes Wohneigentum. Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss den fiktiven Mietwert nicht mehr als Einkommen versteuern. Allerdings wird gleichzeitig ein Grossteil der bisherigen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten gestrichen. Eigentümerinnen und Eigentümer können insbesondere Unterhaltskosten, Renovationen sowie Hypothekarzinsen grundsätzlich nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen. Damit verändert sich die steuerliche Planung für viele Haushalte grundlegend.

Eine pauschale Aussage, ob die Reform für Eigentümerinnen und Eigentümer positiv oder negativ ausfällt, ist nicht möglich.

Die Reform verfolgt das Ziel, das Steuersystem einfacher und nachvollziehbarer zu gestalten. Gleichzeitig soll der Anreiz sinken, hohe Hypotheken ausschliesslich aus steuerlichen Gründen aufrechtzuerhalten.

Wer profitiert von der Abschaffung?

Besonders profitieren dürften Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Hypothek bereits weitgehend oder vollständig zurückbezahlt haben. Sie mussten bisher den Eigenmietwert versteuern, verfügten aber nur noch über geringe oder gar keine abzugsfähigen Hypothekarzinsen. Für diese Personengruppe fällt künftig eine steuerliche Belastung weg, ohne dass nennenswerte Abzüge verloren gehen.

Auch Pensionierte gehören häufig zu den Gewinnerinnen und Gewinnern der Reform. Viele haben ihre Hypothek im Laufe der Jahre reduziert und verfügen deshalb über vergleichsweise geringe Schuldzinsen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts kann ihre jährliche Steuerrechnung spürbar entlasten.

Wer muss mit höheren Steuern rechnen?

Anders sieht die Situation bei Eigentümerinnen und Eigentümern aus, die ihre Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft haben oder bewusst stark fremdfinanziert sind. Sie profitieren heute häufig von hohen Abzügen für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Fallen diese künftig weg, kann sich die Steuerbelastung erhöhen, selbst wenn gleichzeitig kein Eigenmietwert mehr versteuert werden muss.

Besonders betroffen sind Haushalte mit hohen Hypotheken oder Eigentümerinnen und Eigentümer, die regelmässig grössere Investitionen in ihre Liegenschaft tätigen. Bislang konnten energetische Sanierungen oder umfassende Renovationen die Steuerbelastung teilweise deutlich reduzieren. Diese Möglichkeiten werden künftig wesentlich eingeschränkt.

Die Finanzierung gewinnt an Bedeutung

Mit dem neuen System verändert sich auch die optimale Finanzierungsstrategie für Wohneigentum. Während bislang steuerliche Überlegungen häufig dafür sprachen, eine Hypothek nicht vollständig zurückzuzahlen, rücken künftig wirtschaftliche Aspekte stärker in den Vordergrund. Ob eine Amortisation sinnvoll ist, hängt dann vor allem von den Hypothekarzinsen, den Anlagemöglichkeiten des vorhandenen Vermögens sowie der persönlichen Liquidität ab. Steuerliche Vorteile spielen künftig eine deutlich kleinere Rolle als bisher.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer lohnt es sich deshalb, ihre Finanzierungsstrategie frühzeitig gemeinsam mit ihrer Bank oder einer unabhängigen Finanzberatung zu überprüfen.

Individuelle Berechnung bleibt entscheidend

Eine pauschale Aussage, ob die Reform für Eigentümerinnen und Eigentümer positiv oder negativ ausfällt, ist nicht möglich. Entscheidend sind unter anderem die Höhe der Hypothek, das Einkommen, die geplanten Investitionen in die Liegenschaft sowie der individuelle Steuersatz. Gerade bei grösseren Renovationen oder geplanten Amortisationen kann sich eine frühzeitige Planung auszahlen. Wer weiss, wie sich die neuen Regeln auf seine persönliche Situation auswirken, kann wichtige finanzielle Entscheidungen rechtzeitig treffen.

Jetzt Renovationen umsetzen

Eigentümerinnen und Eigentümer, die grössere werterhaltende Renovationen planen (z. B. Dachsanierung, Fassadenrenovation, Ersatz von Fenstern, Heizung oder Sanitäranlagen), sollten diese vor dem 1. Januar 2029 ausführen, damit die Kosten noch abzugsfähig sind. 

Dabei sind einige Punkte zu beachten:

• Bei sehr hohen Renovationskosten ist es häufig günstiger, diese – soweit möglich – auf mehrere Steuerjahre zu verteilen, weil die Einkommenssteuer progressiv ist. 
• Nicht jede Investition gilt als Unterhalt. Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau eines Wintergartens oder luxuriöse Erweiterungen) sind schon heute nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig; sie können aber später bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. 
• Der steuerliche Vorteil einer vorgezogenen Renovation sollte gegen andere Faktoren abgewogen werden, etwa Baukosten, Finanzierungskosten oder den tatsächlichen Zustand der Liegenschaft. Eine Renovation nur aus Steuergründen ist nicht immer wirtschaftlich