Ab 2029 fällt der Eigenmietwert weg. Gleichzeitig werden Steuerabzüge für Schuldzinsen sowie Unterhalts- und Energiesanierungen deutlich eingeschränkt. Larissa Marti, Leiterin Bereiche Wohnen & Nachhaltigkeit bei der Migros Bank, im Interview.
Frau Marti, ab 2029 wird die Wohneigentumsbesteuerung grundlegend geändert. Was sind die wichtigsten Veränderungen aus Sicht der Wohneigentümerinnen und -eigentümer?
Ab 2029 müssen Wohneigentümerinnen und -eigentümer keinen Eigenmietwert mehr als fiktives Einkommen versteuern. Gleichzeitig können sie aber auch Unterhalts- und Schuldzinsen nicht mehr im bisherigen Rahmen von der Einkommenssteuer abziehen.
Der Schuldzinsabzug ist nur noch in beschränktem Umfang für Ersterwerber von Wohneigentum sowie für private Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Objekten möglich. Auch der Unterhaltsabzug wird eingeschränkt. Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sind ab 2029 bei den Bundessteuern nicht mehr abzugsfähig; die Kantone können einen solchen Abzug weiterhin vorsehen – allerdings auch nur bis höchstens 2050.
So weit zu den Änderungen bei der Einkommenssteuer ab 2029. Und bei der Vermögenssteuer?
Hier bleibt alles beim Alten. Der Liegenschaftswert wird weiterhin als Vermögen versteuert und Hypotheken und andere Schulden können wie bisher vollständig vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden.
Wer gehört zu den Gewinnern und Verlierern des neuen Systems?
Das hängt von der individuellen Lebenssituation und unterschiedlichen Faktoren wie beispielsweise der Höhe der Hypothekarschuld oder dem Zustand der Liegenschaft ab. Generell lässt sich aber sagen: Zu den Gewinnern gehören Ersterwerbende von Wohneigentum. Sie müssen keinen Eigenmietwert mehr versteuern und dürfen dank einer Sonderregelung in den ersten zehn Jahren nach dem Erwerb einen Teil der Schuldzinsen von der Einkommenssteuer abziehen. Ebenfalls zu den Gewinnern zählen Eigentümerinnen und Eigentümer von weitgehend oder vollständig abbezahlten Hypotheken. Sie mussten bislang einen Eigenmietwert versteuern, ohne im Gegenzug nennenswerte Schuldzinsen abziehen zu können.
Eine energetische Sanierung zahlt sich aber auch finanziell aus. Erstens senkt man dauerhaft die Energiekosten und entlastet damit das laufende Haushaltsbudget.– Larissa Marti,
Leiterin Bereiche Wohnen & Nachhaltigkeit, Migros Bank
Das Nachsehen haben dagegen vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer von renovationsbedürftigen Objekten, denn künftig können sie keine Kosten mehr für Unterhalt und Renovationen geltend machen. Auch Zweitwohnungsbesitzer dürften zu den Verlierern gehören. Den Kantonen steht es nämlich frei, ab 2029 für den wegfallenden Eigenmietwert eine neue Objektsteuer auf Zweitwohnsitze zu erheben.
Welche Auswirkungen erwarten Sie auf dem Wohneigentumsmarkt?
Durch die gleichzeitige Abschaffung des Eigenmietwerts und Beibehaltung des zeitlich begrenzten Schuldzinsabzugs könnte der Immobilienkauf für Ersterwerbende noch attraktiver werden. Das könnte für einen gewissen (wenn auch moderaten) Preisschub auf dem Immobilienmarkt sorgen.
Gleichzeitig könnte es zu einer verstärkten Preisdifferenzierung zwischen gut erhaltenen und renovationsbedürftigen Objekten kommen. Letztere könnten wegen des Wegfalls der steuerlich abzugsfähigen Renovationskosten einen stärkeren Preisabschlag gegenüber gut unterhaltenen Objekten erhalten. Dieser Effekt dürfte sich allerdings in Grenzen halten, denn Immobilien bleiben hierzulande grundsätzlich ein knappes Gut. Spannend wird in den nächsten beiden Jahren auch ein Blick auf den Sanierungsmarkt sein: Hier könnte es zu einer grösseren Nachfrage kommen, da Eigentümerinnen und Eigentümer noch vor 2029 abzugsfähige Sanierungen realisieren wollen.
Da der Schuldzinsabzug nicht mehr wie heute möglich sein wird, fragen sich viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer: Sollen sie ihre Hypothek vor 2029 freiwillig zurückzahlen?
Da gibt es keine pauschale Antwort. Beim Erwerb von Wohneigentum haben viele Immobilienkäuferinnen und -käufer mit ihrer Bank bereits eine teilweise Rückzahlung (Amortisation) der Hypothek vereinbart. Ob sich zusätzliche, freiwillige Amortisationen lohnen, muss im Einzelfall beurteilt werden. Wer die Hypothek zurückzahlt, spart zwar Zinskosten, verzichtet aber andererseits auch auf mehr finanzielle Flexibilität (beispielsweise im Alter) oder auf Erträge, die sich mit der Anlage des Geldes erzielen liessen.
Wenn ich nicht der risikobereite Mensch bin, der Geld an der Börse investiert: Dann läge doch eine freiwillige Amortisation nahe, oder?
Nicht unbedingt. Auch wer nicht an den Börsen investiert, sollte sorgfältig prüfen, ob es sich lohnt, die Hypothek zurückzuzahlen. Stattdessen kann es beispielsweise sinnvoller sein, ein Polster von liquiden Mitteln und damit finanzielle Flexibilität zu behalten. Eine weitere Möglichkeit wäre, freies Kapital für eine energetische Sanierung zu nutzen. Für eine genaue Beurteilung der persönlichen Situation wendet man sich am besten an einen Fachexperten oder eine Fachexpertin.
Sollte ich eine energetische Sanierung noch vor 2029 durchführen?
Wer grössere Sanierungen plant, wie beispielsweise Heizungsersatz, Fassadendämmung oder Fensterersatz, sollte diese zeitnah in Angriff nehmen und idealerweise noch vor 2029 durchführen, um von den vollen Abzugsmöglichkeiten zu profitieren. Falls die finanziellen Mittel knapp sind, können sich Eigentümerinnen und Eigentümer überlegen, zugunsten der vorgezogenen Sanierungsarbeiten vorübergehend auf jährliche Einzahlungen in die Säule 3a zu verzichten und diese Zahlungen in späteren Jahren nachzuholen. Das ist ja neu möglich.
Sie empfehlen, grössere Sanierungsvorhaben nach Möglichkeit zeitlich vorzuziehen. Stockwerkeigentümerschaften sind aber aufgrund ihrer Strukturen nicht immer so flexibel.
Das stimmt. Stockwerkeigentümergemeinschaften haben oft längere Entscheidungsprozesse – unter Umständen lässt sich dadurch eine Sanierung vielleicht erst 2029 oder später umsetzen. Eine Möglichkeit wäre aber, die Sanierungskosten über den Erneuerungsfonds vorzufinanzieren. Bis Ende 2028 können nämlich Stockwerkeigentümergesellschaften steuerlich abzugsfähige Einzahlungen in den Erneuerungsfonds vornehmen, die später für Unterhalt, Reparaturen und Instandhaltung von gemeinschaftlichen Teilen verwendet werden. Normalerweise belaufen sich diese auf 0,2 bis 1 Prozent des Gebäudewerts, können aber bei konkreten anstehenden Sanierungsprojekten auch höher sein.
Ob Stockwerkeigentum oder Einfamilienhaus: Lohnt sich eine energetische Sanierung auch dann, wenn der steuerliche Abzug ab 2029 entfällt?
Klar! Mit einer energetischen Sanierung kann man einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten, denn der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung reduziert den CO2-Ausstoss von Gebäuden erheblich. Eine energetische Sanierung zahlt sich aber auch finanziell aus. Erstens senkt man dauerhaft die Energiekosten und entlastet damit das laufende Haushaltsbudget. Zweitens erhält eine energetische Sanierung den Wert der Liegenschaft, während Objekte mit Sanierungsbedarf oft einen Bewertungsabschlag erhalten. Drittens profitieren Wohneigentümerinnen und -eigentümer von Fördergeldern von Bund, Kantonen und Gemeinden, welche die Gesamtkosten der Sanierung senken und so helfen, die Investition schneller zu amortisieren. Ausserdem sorgt eine energetische Sanierung für erhöhten Wohnkomfort – etwa durch bessere Dämmung oder moderne Wärmepumpen, die im Sommer auch kühlen können.
Welche Rolle spielen die Banken beim Thema energetische Sanierung? Und wie unterstützt die Migros Bank ihre Kundinnen und Kunden konkret?
Banken haben eine entscheidende Rolle als Finanzierungspartner von Wohneigentümerinnen und -eigentümern. Eine energetische Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung und gezielte Umsetzung. Die Migros Bank bietet umfassende Beratung, individuelle Finanzierungslösungen und Zugang zu einem Netzwerk erfahrener Partner. Konkret heisst das: Als Erstes führen wir mit unserer Kundschaft eine Standortbestimmung durch, um das grösste Sanierungspotenzial zu identifizieren. Danach vermitteln wir sie an unseren Partner – einen führenden Schweizer Anbieter für Haustechnik – für eine vertiefte Fachberatung vor Ort, um die energetischen Sanierungsmassnahmen zu besprechen. Für komplexe Sanierungsvorhaben sollten weitere Fachpersonen, beispielsweise GEAK-Experten (Gebäudeenergieausweis der Kantone), beigezogen werden. Sobald konkrete Offerten vorliegen, klären wir gemeinsam mit unserer Kundschaft den Finanzierungsbedarf und die Finanzierungsmöglichkeiten. Anschliessend folgen dann die Beantragung von Fördergeldern und die Umsetzung der energetischen Sanierung.
Wenn Sie Wohneigentümerinnen und -eigentümern einen Rat für die kommenden gut zwei Jahre bis zur Einführung des Systemwechsels geben dürften: Was sollten sie jetzt tun?
Befassen Sie sich aktiv mit dem Thema Sanierung sowie Ihrer persönlichen und finanziellen Situation: Welche Massnahmen stehen in den nächsten Jahren bei Ihrem Wohneigentum an? Was ist dringend, was kann warten? Und wichtig: Holen Sie frühzeitig entsprechende Offerten ein – je näher 2029 rückt, desto grösser wird die Nachfrage nach Handwerkern.
Information
Dieser Beitrag dient ausschliesslich zu Informationszwecken für Personen in der Schweiz und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche können wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der vorliegenden Informationen übernehmen. Die Migros Bank AG lehnt jegliche Haftung für allfällige Verluste oder Schäden irgendwelcher Art ab, welche im Zusammenhang mit diesen Informationen entstehen könnten. Für (individuelle) Beratung und spezifische Fragestellungen empfehlen wir, sich an eine qualifizierte Fachberaterin bzw. einen qualifizierten Fachberater oder an eine Steuerexpertin bzw. einen Steuerexperten zu wenden.
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