Ist der Traum vom Eigenheim ausgeträumt?

Hohe Preise, knappes Angebot und gesellschaftliche Veränderungen erschweren den Weg zum Eigenheim. 

Die Schweiz ist und bleibt wohl ein Land von Mieterinnen und Mietern. Trotz steigender Löhne und dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden lebt die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer zur Miete. Und das nicht ganz freiwillig. Auch wer gut verdient, scheitert an den hohen Immobilienpreisen. Selbst der überdurchschnittliche Lohn von 8000 Franken reicht nicht mehr – mindestens 12 000 müssen es schon sein. Der Grund dafür ist, dass für den Kauf, vor allem in Städten, eine Hypothek von einer Million nötig ist. Diese ist knapp mit diesem Einkommen zu tragen. Zudem müssen 20 Prozent des Immobilienwertes selbst bezahlt werden. Eigentlich eine paradoxe Situation: Gerade in der Schweiz, einem der reichsten Länder der Welt, können sich immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten. 

Bezahlbare Objekte Mangelware

Doch auch wer die finanziellen Bedingungen für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses erfüllt, hat noch einen langen Weg vor sich. Bezahlbare Wohnobjekte sind vielerorts Mangelware. Grundsätzlich gilt: Abseits der Zentren ist es einfacher, mit einem kleineren Budget Wohneigentum zu finden. Auf dem Land ist der Kauf eines Eigenheims oft finanziell attraktiver, weil die monatlichen Wohnkosten häufig unter einer vergleichbaren Miete liegen. In den Städten zeigt sich hingegen meist das umgekehrte Bild: Dort ist Mieten oft günstiger als Kaufen. In Zürich kostet das Mieten beispielsweise rund 20 Prozent weniger als der Erwerb von Wohneigentum, während im Jura der Kauf rund 30 Prozent günstiger ist als das Mieten. Nur ist der französische Jura nicht gerade die beste Option für eine Familie in der Deutschschweiz.

Für viele Familien verschärft sich die Wohnungssuche auch deshalb, weil ein grosser Teil der Einfamilienhäuser von der Generation Babyboomer bewohnt wird.

Zu teuer für Familien

Für viele Familien verschärft sich die Wohnungssuche auch deshalb, weil ein grosser Teil der Einfamilienhäuser von der Generation Babyboomer bewohnt wird. Viele leben heute im hohen Alter allein oder zu zweit in Häusern, die ursprünglich für Familien gebaut wurden. Dadurch bleibt Wohnraum gebunden, während junge Familien Mühe haben, bezahlbare Häuser oder grössere Wohnungen zu finden. Sogar der Bund hat dieses Problem erkannt und will, etwas kompliziert formuliert, eine «datengetriebene und überregionale Grundlage zur zukunftsgerichteten Transformation von Einfamilienhausquartieren» in Gang setzen. Untersucht werden sollen Bestand, Nutzung und Potenzial der Häuser – mit Fokus auf den demografischen Wandel und das Wohnen im Alter. Eine nicht ganz einfache Situation für die ältere Generation, die sich mit dem Einfamilienhaus einen Traum erfüllt habt und nun praktisch dazu gedrängt wird, ihr Haus und damit auch ihre vertraute Umgebung zu verlassen. 

Einfluss der Zuwanderung

Aber nicht nur die Generation Babyboomer ist schuld am knappen Wohnraum. Auch die Zuwanderung treibt den Markt an. Weil die Wirtschaft dringend Arbeitskräfte benötigt, strömen ausserordentlich viele Arbeitskräfte in die Schweiz, die das Angebot an Wohnraum – Miete und Eigentum – in extremis strapazieren. Gemäss einer Studie von Wüest Partner führt die Migration zu einer höheren Nachfrage nach Mietwohnungen. Diese hat auch Auswirkungen auf den Eigenheimmarkt. Denn obwohl Zuzüger:innen vorwiegend mieten, kaufen gut verdienende Haushalte nach einigen Jahren Wohneigentum oder auch Ferienwohnungen. Der steigende Druck auf den Mietmarkt führt zudem dazu, dass ein Teil der Bevölkerung kauft statt mietet. So wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern dadurch indirekt stark beeinflusst.

Zwar dürfte sich der Anstieg der Immobilienpreise in den kommenden Quartalen verlangsamen, ein deutlicher Preisrückgang ist jedoch nicht in Sicht.

Preisanstieg verlangsamt sich

Gemäss den Finanzfachleuten der Banken zeichnet sich für die nächsten Quartale trotz der nach wie vor attraktiven Finanzierungsbedingungen eine Verlangsamung der Preisanstiege bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ab. Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz drohe weiter an Dynamik zu verlieren. Dadurch steige auch die Unsicherheit in Bezug auf Arbeitsplätze und Einkommen. Das dürfte sich negativ auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken. Es wird deshalb von einer Abschwächung der Preisanstiege auf rund drei Prozent ausgegangen – allerdings von Region zu Region unterschiedlich. 

Nur fast ausgeträumt

Ganz ist der Traum vom Eigenheim in der Schweiz noch nicht ausgeträumt, aber für viele rückt er in immer weitere Ferne. Der klassische Lebenslauf einer Familie – Heirat, Kinder, Eigenheim – wie er bei früheren Generationen noch aus eigener Kraft möglich war, ist wohl Vergangenheit. Hohe Immobilienpreise, strenge Finanzierungsregeln und ein knappes Angebot machen den Kauf selbst für Gutverdienende schwierig. Gleichzeitig verschärfen der demografische Wandel und die Zuwanderung den Druck auf den Wohnungsmarkt. Viele Einfamilienhäuser bleiben von älteren Menschen bewohnt, während junge Familien kaum passende Objekte finden. Wer Glück hat, kann in das Haus der Eltern ziehen oder durch eine Erbschaft die hohen Eigenmittel aufbringen. Zwar dürfte sich der Anstieg der Immobilienpreise in den kommenden Quartalen verlangsamen, ein deutlicher Preisrückgang ist jedoch nicht in Sicht. Wer Wohneigentum erwerben möchte, braucht deshalb nicht nur genügend Eigenkapital und ein hohes Einkommen, sondern auch Geduld und Kompromissbereitschaft bei Lage oder Objekt. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt für viele bestehen – erreichbar ist er aber zunehmend nur noch für einen kleineren Teil der Bevölkerung.