Nachhaltigkeit als komplexes Zusammenspiel statt isolierter Massnahmen

Das Verständnis von Nachhaltigkeit im Immobiliensektor hat sich in den letzten 15 Jahren grundlegend verändert. Während früher die Optimierung einzelner Massnahmen im Vordergrund stand, dominieren heute ganzheitliche Betrachtungen entlang des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Vielfältige Zielsetzungen, smarte Technologien und insbesondere der Umgang mit Zielkonflikten prägen zunehmend die Diskussion um nachhaltiges Bauen.

Seit der Ölkrise der 1970er-Jahre bis weit in die 2010er-Jahre wurde Nachhaltigkeit im Bauwesen primär über die Energieeffizienz im Gebäudebetrieb definiert. Nachhaltig war ein Gebäude dann, wenn sein Heizenergiebedarf möglichst gering ausfiel. Erreicht wurde dies durch grosszügige Wärmedämmung, effiziente Heiztechnik, strengere Energievorschriften oder die Umsetzung von Passivhausstandards.

Heute werden Immobilien verstärkt über ihren gesamten Lebenszyklus betrachtet – von der Rohstoffgewinnung über Planung, Bau und Betrieb bis hin zu Rückbau, Wiederverwendung und Recycling. Dabei stehen nicht mehr ausschliesslich ökologische Kennwerte im Zentrum, sondern zunehmend auch die Frage, welche Lösungen langfristig technisch, wirtschaftlich und gesellschaftlich tragfähig sind.

So kann ein Gebäude im Betrieb zwar äusserst energieeffizient sein, gleichzeitig jedoch hohe CO2-Emissionen in der Herstellung verursachen. Umgekehrt kann ein Gebäude mit leicht höherem Energieverbrauch im Betrieb aufgrund geringer grauer Emissionen, langlebiger Materialien oder flexibler Nutzbarkeit insgesamt die nachhaltigere Lösung darstellen. Damit verschiebt sich der Fokus von der isolierten Optimierung einzelner Kennzahlen hin zur Bewertung komplexer Gesamtsysteme.

Die Bauindustrie zählt weltweit zu den ressourcenintensivsten Wirtschaftssektoren. Sie verursacht enorme Rohstoffverbräuche, hohe CO2-Emissionen sowie grosse Mengen an Bauabfällen. Entsprechend gewinnt die Kreislaufwirtschaft zunehmend an Bedeutung. Materialien sollen nicht länger als kurzlebige Verbrauchsgüter verstanden, sondern möglichst lange als Wertstoffe im Kreislauf gehalten werden. Werden Bauteile beispielsweise verschraubt statt verklebt oder vergossen, können sie im Rückbau sortenrein getrennt und wiederverwendet werden. Besonders relevant ist dies bei CO2-intensiven Materialien wie Stahl oder Aluminium. Gleichzeitig zeigt sich zunehmend, dass die nachhaltigste Immobilie häufig jene ist, deren bestehende Substanz erhalten und weitergenutzt wird.

Bis vor wenigen Jahren war Nachhaltigkeit vielfach stark marketinggetrieben und wurde häufig punktuell über Zertifizierungen kommuniziert.

Chancen für innovative Baustoffe

Im Zusammenhang mit CO2-Emissionen rücken neben den Emissionen aus Heizung, Kühlung und Stromverbrauch zunehmend die sogenannten «grauen Emissionen» in den Fokus. Diese entstehen insbesondere durch die Herstellung und den Transport von Baustoffen wie Beton, Zement oder Stahl und machen bei modernen, energieeffizienten Neubauten einen immer grösseren Anteil der Gesamtbilanz aus.

Vor diesem Hintergrund gewinnen alternative Materialien und Bauweisen an Bedeutung. Recyclingbeton reduziert den Verbrauch von Primärrohstoffen, während Holz aufgrund seiner CO2-Speicherung, seines geringen Gewichts und der guten Vorfertigungsmöglichkeiten an Bedeutung gewonnen hat. Gleichzeitig bleiben Fragen hinsichtlich Brandschutz, langfristiger Ressourcenverfügbarkeit und höherer Baukosten relevant. Auch Naturbaustoffe wie Lehm erleben eine Renaissance. Lehm überzeugt durch geringe graue Energie, Wiederverwendbarkeit und positive raumklimatische Eigenschaften. Allerdings erschweren regionale Materialunterschiede, längere Trocknungszeiten und ein hoher handwerklicher Aufwand seinen grossflächigen industriellen Einsatz.

Gerade im nachhaltigen Bauen zeigt sich, dass viele Lösungen mit inhärenten Zielkonflikten verbunden sind. Langlebige Materialien wie Beton besitzen häufig eine CO2-intensive Herstellung, während kreislauffähige Konstruktionen oder nachwachsende Rohstoffe teilweise höhere Baukosten verursachen. Lowtech-Konzepte überzeugen durch Robustheit und geringe Wartungskosten, bieten jedoch teilweise weniger Komfort. Hightech-Gebäude ermöglichen hoch optimierte Betriebszustände, sind jedoch oft komplex, wartungsintensiv und störungsanfällig.

Funktionieren nachhaltige Lösungen wirklich? 

Viele nachhaltige Konzepte funktionieren in Simulationen überzeugend. Entscheidend ist jedoch, ob sie sich auch unter realen Nutzungsbedingungen langfristig bewähren. Gerade komplexe Gebäudetechnik reagiert empfindlich auf falsche Bedienung oder mangelnde Wartung. Offenstehende Fenster oder falsch eingesetzte Lüftungs- und Beschattungssysteme können dazu führen, dass geplante Effizienzwerte im Betrieb deutlich verfehlt werden.

Vor diesem Hintergrund gewinnen robuste, einfache und anpassungsfähige Konzepte zunehmend an Bedeutung. Die Tendenz geht weg von maximal technisierten Einzeloptimierungen hin zu langlebigen, wartungsarmen und flexibel nutzbaren Gebäudestrukturen. Ebenso entscheidend ist die Fähigkeit von Gebäuden, sich langfristig an veränderte Nutzungen anzupassen, um Abriss und ressourcenintensive Neubauten möglichst zu vermeiden.

Parallel dazu hat sich auch die Rolle der Nachhaltigkeit für Investor:innen und institutionelle Eigentümer grundlegend verändert. Bis vor wenigen Jahren war Nachhaltigkeit vielfach stark marketinggetrieben und wurde häufig punktuell über Zertifizierungen kommuniziert. Heute ist sie zunehmend wirtschaftliche Notwendigkeit und regulatorische Anforderung zugleich. Insbesondere bei grossen Portfolios ist Nachhaltigkeit Teil der strategischen Ausrichtung und beeinflusst Finanzierung, Risikobewertung sowie den langfristigen Wert von Immobilien massgeblich.