Öffentliches Baurecht: Manchmal muss es halt einfach frische Bergluft sein!

Öffentliches Baurecht taugt selten für das grosse Spektakel, aber vielleicht gerade deshalb fühlt sich Ricarda Tuffli Wiedemann dort sehr wohl.

Ricarda Tuffli Wiedemann
Partnerin, lic.iur., Rechtsanwältin

Die Anwältin mit Bündner Wurzeln hat sich ein Rechtsgebiet ausgesucht, das selten im Rampenlicht steht. «Mein berufliches Herz schlägt für das öffentliche Bau-, Planungs- und Umweltrecht sowie das Natur- und Heimatschutzrecht», verrät Ricarda Tuffli Wiedemann. Nach einigen Jahren selbstständiger Tätigkeit als Anwältin in diesen Bereichen arbeitet sie seit Juli 2020 als Partnerin in der Winterthurer Kanzlei BHR Barbier Habegger Rödl Rechtsanwälte.

Dort ergänzt sich ihre breite Expertise ideal mit der von Partneranwalt Christian Habegger. Dieser ist Spezialist für das private Bau- und Immobilienrecht. Durch die Kombination dieser zwei Persönlichkeiten kann die Kanzlei BHR Barbier Habegger Rödl Rechtsanwälte nun alle Rechtsgebiete rund um Bauprojekte abdecken. Während Christian Habegger beispielsweise die Verträge über den Kauf eines Grundstücks und die Beauftragung der Handwerker gestaltet, klärt Ricarda Tuffli Wiedemann, was sich baulich auf dem Grundstück überhaupt realisieren lässt. Wie hoch oder wie viel Volumen darf gebaut werden, welche Hindernisse könnten der gewünschten Überbauung im Wege stehen (z.B. schlechte Erschliessung, Gewässerraum, Art der Nutzung). Anschliessend unterstützt sie die Architekten und Bauherrschaften bei der Planung des Projekts und im Baubewilligungsverfahren, auch vor Gericht, bis hin zum Startschuss der Bauarbeiten. Sollte es zu Baumängeln kommen, würde Habegger der Bauherrschaft wieder zur Seite stehen. Alles Hand in Hand, in einer Kanzlei. Die Klientschaft profitiert vom Fachwissen und der engen, kanzleiinternen Zusammenarbeit.

Tuffli Wiedemann ist immer wieder aufs Neue begeistert, wie konkret und fassbar dieses Rechtsgebiet die Realität mitgestaltet. Denn am Ende juristischer Abwägungen und baurechtlicher Entscheide entstehen Häuser, Strassen und andere Bauwerke, welche Stadt und Land prägen und für die Bevölkerung erlebbar sind. Sie schätzt es aber auch, dass das Baurecht ein emotional wesentlich weniger aufgeladenes Rechtsgebiet ist als beispielsweise das Familienrecht. «Im Baurecht verläuft ein Streit sehr sachlich», sagt sie. Es verlangt durch seinen interdisziplinären Charakter auch den regelmässigen Austausch mit Architekten und Architektinnen sowie Ingenieuren und Ingenieurinnen, aber auch der Feuerpolizei oder Strassenbauern. Diesen Austausch mit anderen Menschen der Baubranche erlebt Tuffli Wiedemann als stets sehr praxis- und lösungsorientiert. Meist werde auf vernünftige Weise nach einer für alle Seiten realisierbaren, teils unkonventionellen und kreativen Lösung gesucht, sagt sie.

Vorbestimmt war Tuffli Wiedemanns Weg nicht, als sie sich für die juristische Welt rund um Gebäude und Strassen entschied. Seit Kindesbeinen war sie aber mit dem Thema Bauen in Kontakt. Sie wuchs nämlich im Haushalt eines selbstständigen Bauingenieurs in Chur auf. Als sie und ihre Geschwister klein waren, baute der Vater mit der Mutter das Unternehmen auf. Am Mittagstisch gab es deshalb durchaus auch Gespräche über geschäftliche Themen, die sie als unkompliziert in Erinnerung hat. «Es hat einfach irgendwie dazugehört», sagt sie. Vielleicht war sie eines der wenigen Kinder, die wussten, was ihr Vater tatsächlich zum Beruf hat? Sicherlich hat sie da erfahren, was es heisst, ein Unternehmen zu führen.

Nach Abschluss der Kantonsschule studierte Tuffli Wiedemann bis 2002 in St. Gallen Rechtswissenschaften. Allerdings faszinierte sie dort nicht das allgegenwärtige Wirtschaftsrecht. Sie entdeckte vielmehr, dass sie das Bau- und Umweltrecht persönlich stärker berührte. Sie war und ist im Herzen ein «Bergmaitli». Die Verbundenheit zur Bergwelt und Natur und das Wissen, dass die Gebäude und der Mensch darin wichtige Bestandteile sind, haben sie wohl gelenkt. Nach der Anwaltsprüfung zog es sie deshalb in keine Wirtschaftskanzlei, sondern an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. «Es war ein super Einstieg ins Baurecht», sagt sie. Im engen Austausch mit Richtern und Richterinnen, Architekten und Architektinnen sowie Ingenieuren und Ingenieurinnen war es ihre Aufgabe, die Rechtslage der behandelten Fälle entscheidungsreif darzulegen.

An die zwei Jahre im Baurekursgericht schlossen sich bis 2017 zehn Jahre praktische Tätigkeit in zwei Anwaltsbüros und einem Ingenieurbüro an. Das Ingenieurbüro unterstützte dabei auch viele Gemeinden, sodass sie das Baurecht auch aus Sicht der Bewilligungsbehörde anzuwenden hatte. Im Jahr 2017 wagte sie den Sprung in die Selbstständigkeit. Recht rasch, intuitiv und spontan, entschloss sie sich für das Wagnis. «Es war eine tolle Zeit», erinnert sie sich heute. Sie konnte die betreuten Mandate steuern und war nur in ihren Lieblingsgebieten aktiv. Da sie schon viel Erfahrung aus ganz unterschiedlichen Blickwinkeln hatte, gewann sie rasch zahlreiche Kunden. Nach dreieinhalb Jahren war das die Basis, sich der Kanzlei BHR Barbier Habegger Rödl Rechtsanwälte als Partnerin anzuschliessen.

Die Arbeit als Partnerin in einer Kanzlei bringt Tuffli Wiedemann mit folgenden Stichwörtern auf den Punkt: fordernd, bereichernd, unvorhersehbar, motivierend, kreativ, kompromissbereit. Mut ist nötig. Mut, auch einmal nein zu sagen. Natürlich gibt es auch konfliktbehaftete Momente. Dann braucht es halt eine Auszeit in den Bündner Bergen. Einmal kurz oder länger den Kopf lüften beim Sport oder in der Natur, und schon geht’s wieder.

Für Bauherren lohnt sich Gesprächsbereitschaft

Gleich mehrere grosse Trends beeinflussen die Genehmigung neuer Bauvorhaben. Einerseits wollen Städte und Gemeinden verdichtet bauen, andererseits müssen sie dabei das Mikroklima beachten. Ricarda Tuffli Wiedemann skizziert einige Hürden, denen Bauherren auf dem Weg zur fertigen Immobilie begegnen dürften. Als Expertin im öffentlichen Baurecht kennt sie viele Argumente, die hierbei entscheidend sind.

Ricarda Tuffli Wiedemann, die Schweiz setzt angesichts der steigenden Bevölkerung auf bauliche Verdichtung. Was heisst das aus baurechtlicher Sicht?

Es wird enger, näher, höher, dichter gebaut. Es soll dort verdichtet werden, wo es Sinn macht. Prädestiniert dafür sind die Stadtzentren und -nahbereiche. Es wird Quartiere geben, deren Erscheinungsbild ändern wird – anstelle von zweistöckigen Gebäuden werden nun dreistöckige Gebäude erlaubt sein oder aber die Häuser stehen dichter beieinander. Die Gemeinden werden ihre Bauvorschriften überdenken und anpassen, wo dies nicht bereits stattgefunden hat.

Wo liegt Konfliktpotenzial bei Bauvorhaben und wie sollte man diesem begegnen?

Die Konflikte können sehr vielfältig sein. Der Nachbar kann sich stören, weil er mehr Autolärm erwartet, keine freie Sicht mehr auf die Berge hat, sich beobachtet fühlt oder einfach die grüne Wiese nebenan vermisst. Natürlich ist fraglich, ob diese Ängste tatsächlich berechtigt sind. In der Regel lohnt es sich als Bauherrschaft, frühzeitig auf die Nachbarschaft zuzugehen und das Projekt vorzustellen. Grundsätzlich gilt aber: Die Bauherrschaft bestimmt die Architektur, nicht der Nachbar.

Welche Rolle spielt der Heimatschutz in diesem Kontext?

Der Verdichtungsdruck erfasst auch die historischen und alten Gebäude. Sie entsprechen häufig nicht mehr den heutigen Anforderungen ans Wohnen und haben hohen Erneuerungs-/Sanierungsbedarf. Zudem liegen sie in der Regel in Zentrumsnähe, also bestens für die Verdichtung geeignet. Was einfach klingt, ist leider nicht so. Der Denkmalwert eines Gebäudes kann der gewünschten Verdichtung im Wege stehen. Es klafft ein Graben zwischen der Verdichtung und dem Wunsch nach Erhalt alter Bausubstanz. Hier treten die Verbände auf den Plan, die sich dem Denkmalschutz verschrieben haben und deswegen gerne und häufig vor Gericht gehen. Es ist also gut möglich, dass der Ersatz eines historischen Gebäudes durch einen Neubau mit einigem Widerstand konfrontiert ist.

Vor allem in kleinen Gemeinden gibt es oft noch nicht genutztes Bauland. Warum wird dieses Potenzial nicht genutzt?

Die Gründe sind vielfältig. Einerseits kann es sein, dass tatsächlich kein Bedarf nach einer Überbauung besteht. Oder aber das Grundstück gehört einer Erbengemeinschaft, die sich nicht einig ist, was damit geschehen soll. Vielleicht liegt das Grundstück nicht optimal, ist noch nicht erschlossen und wäre nur mit aufwändigem Verfahren überbaubar.

Müssen Grundstücksbesitzer damit rechnen, dass Gemeinden die bauliche Nutzung solcher Baugrundstücke forcieren?

Das sollten sie unbedingt. Es ist auch richtig, dass dieses Land überbaut wird, da es sich um eingezontes Bauland handelt. Die Kantone sind verpflichtet, für die Förderung der Verfügbarkeit des Baulands zu sorgen. Fehlt andererseits die Nachfrage, kann es zur Auszonung kommen. Überdimensionierte Bauzonen müssen nämlich reduziert werden. Selbstverständlich können Grundstücksbesitzende selber aktiv auf die Gemeinde zugehen und das Gespräch suchen. Allenfalls ist die Gemeinde an der Übernahme des Grundstücks interessiert, um es dann selbst zu überbauen.

Welche Instrumente könnten Gemeinden einsetzen, damit Bauland auch genutzt wird?

Gemeinden könnten verwaltungsrechtliche Verträge mit Bauverpflichtung innert bestimmter Frist, Infrastrukturbeiträgen, Verpflichtungen im Bereich Erschliessung etc. schliessen. Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Nichtüberbauung ist ebenfalls ein geeignetes Mittel. Das kann schliesslich unter Umständen bis zur Enteignung bei der Nicht-Überbauung reichen. Monetäre Anreize (Lenkungsabgabe) können ebenfalls die Überbauung fördern.

Vor allem in städtischen Gebieten wird eine klimagesteuerte Architektur wichtiger, um ein Aufheizen der Städte zu verhindern. Führt das zu Auflagen oder Beschränkungen?

Das ist absehbar. Gerade die grösseren Städte verfolgen das Thema intensiv, entwickeln Klimamodelle, fördern das klimagerechte Bauen. Nur die klimagerechte Siedlungsentwicklung kann das Überhitzen der Stadtgebiete verhindern. Dadurch können sich vielfältige Auflagen ergeben, beispielsweise eine Dach- und Fassadenbegrünung, Beschattung, Bewässerung, Baumpflanzung und die Nutzung klimagerechter Materialien. Ich gehe davon aus, dass die Gemeinden ihre Beratungsleistungen in diesem Bereich ausbauen dürften.