Steuerrechtliche Folgen eines Immobilienverkaufs

Worauf muss beim Immobilienverkauf in puncto Steuern geachtet werden? «Fokus» hat bei der Steuerberaterin Simona Reusser nachgefragt.

Simona Reusser

Simona Reusser, welche Steuern fallen für Privatpersonen beim Immobilienverkauf an?

Die anfallenden Steuern sind kantonal und kommunal unterschiedlich geregelt. Im Kanton Zürich unterliegt der Gewinn eines Liegenschaftenverkaufs der Grundstückgewinnsteuer. Andere Steuern, wie etwa die Handänderungs- oder die Liegenschaftensteuer, wurden im Kanton Zürich vor längerer Zeit abgeschafft.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Mit der Grundstückgewinnsteuer wird der anlässlich einer Handänderung realisierte Gewinn besteuert. Vom Verkaufserlös werden die gesamten Anlagekosten der Verkäuferin oder des Verkäufers in Abzug gebracht. Hierzu zählen neben dem Kaufpreis auch Auslagen für wertvermehrende Aufwendungen, Vorfälligkeitsentschädigungen, Maklerprovisionen etc.

Wie wird vorgegangen, wenn der ursprüngliche Kaufpreis nicht mehr ermittelt werden kann?

Der Kauf von Liegenschaften wird öffentlich beurkundet. Gleiches gilt für den Kaufpreis, weshalb dieser in der Regel aktenkundig ist. Als bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbarer Erwerbspreis kann auch der Verkehrswert von vor 20 Jahren herangezogen werden, der beispielsweise von einem Verkehrswertgutachten oder einer Schätzung der kantonalen Gebäudeversicherung abgeleitet werden kann.

Welche Auslagen können von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden?

Bei der Grundstückgewinnsteuer können keine Abzüge getätigt werden. Gesenkt werden kann die Steuer mit möglichst hohen anerkannten Anlagekosten oder mit einem tiefen Verkaufspreis. Letzteres liegt jedoch nicht im Interesse der Verkäufer:innen. Es ist entsprechend wichtig, dass Liegenschaftenbesitzende die getätigten Anlagekosten ab Kauf der Liegenschaft detailliert dokumentieren. Hierzu zählen der Kaufpreis oder der Verkehrswert vor 20 Jahren, wertvermehrende Aufwendungen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, Vorfälligkeitsentschädigungen, Grundeigentümerbeiträge, Mäklerprovisionen, Insertionskosten sowie mit der Handänderung verbundene Abgaben beim Kauf und Verkauf der Liegenschaft.

Sind weitere Abzüge bei der Grundstückgewinnsteuer möglich?

Die anrechenbaren Aufwendungen sind im Gesetz abschliessend geregelt. Eine zusätzliche Reduktion der Grundstückgewinnsteuer wird mit einer langen Besitzdauer erzielt. Die maximale Ermässigung erreicht man nach mindestens vollen 20 Jahren Besitz.

Wird bei Abzügen in diesem Falle auch zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen unterschieden?

Werterhaltende Investitionen sind in der jährlich einzureichenden Steuererklärung als Liegenschaftenunterhaltskosten in Abzug zu bringen. Sie stellen keine Anlagekosten dar und sind deshalb bei der Grundstückgewinnsteuer nicht als solche anrechenbar. Umgekehrt können wertvermehrende Investitionen lediglich bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten angerechnet werden. In der jährlichen Steuererklärung können wertvermehrende Investitionen jedoch nicht in Abzug gebracht werden. Es gilt der Grundsatz der einmaligen Anrechnung.

Was passiert, wenn die Verkaufsseite die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt?

Für die Grundstückgewinnsteuer haftet immer das jeweilige Grundstück. Ist die oder der Verkäufer:in zahlungsunfähig, ist die Steuer am Ende durch die oder den Käufer:in zu bezahlen. Deshalb empfiehlt sich eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer, die im Kaufvertrag vorzusehen ist.

Inwiefern dient die Grundstückgewinnsteuer als Spekulationssteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer reduziert sich mit längerer Besitzdauer einer Liegenschaft und soll entsprechend unter anderem auch spekulativen Geschäften entgegenwirken, die ausschliesslich aufgrund des potenziellen Liegenschaftengewinns getätigt werden. Die oder der Verkäufer:in profitiert stufenweise von der Ermässigung. Im Kanton Zürich reduziert sich die Steuer um maximal 50 Prozent nach 20 vollen Jahren Besitzdauer. Je kürzer (oder spekulativer) die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus.

Welche Steuern oder Gebühren können auf die Käuferseite zukommen?

Im Kanton Zürich werden die Beurkundungs- und die Handänderungsgebühren von gesamthaft zwei Promille des Kaufpreises in der Regel hälftig zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt. Weitere Gebühren, etwa zur Errichtung oder Erhöhung eines Grundpfandrechtes, sind nicht ausgeschlossen und sollten vorgängig bei den involvierten Stellen in Erfahrung gebracht werden.

Wie verhält es sich, wenn man eine vererbte Immobilie veräussert?

Findet der Eigentumswechsel durch Erbgang, Schenkung oder Erbvorbezug statt, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Bei einer Veräusserung durch die Erbenden ist sie jedoch vollumfänglich geschuldet.

Wie sollte man vorgehen, wenn man nach dem Verkauf eines Hauses, das man selbst bewohnt hat, in eine andere Immobilie zieht?

Sofern die neue Immobilie ebenfalls gekauft wird, kann die Grundstückgewinnsteuer teilweise oder vollumfänglich aufgeschoben werden. Dafür muss die Ersatzliegenschaft in der Regel innert zwei Jahren nach Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erworben werden. Gleichzeitig muss der Veräusserungserlös teilweise oder vollumfänglich in den Kauf der neuen Liegenschaft reinvestiert werden.

Gibt es Fälle von steuerfreien Immobilienverkäufen?

Sofern mit dem Verkauf der Liegenschaft kein Gewinn erzielt wird, ist keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet.

Welche grundsätzlichen steuertechnischen Ratschläge würden Sie Menschen erteilen, die einen Immobilienverkauf planen?

Potenzielle Verkäufer:innen sollten genügend Zeit für die Vorbereitung und die Abwicklung des Verkaufs einberechnen. Aus steuerlicher Sicht ist wichtig, dass bereits ab Kauf der Liegenschaft mit der Dokumentation der Anlagekosten begonnen wird. Fehlende Belege, Bauabrechnungen, Schätzungsberichte, Gutachten etc. können im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer zu sehr hohem administrativem Aufwand und im schlechtesten Fall zu höheren Steuern führen.

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